CB Richard Ellis|Page 2区域分析PART1CB Richard Ellis|Page 3本案居住用地行政办公用地商务办公用地商业金融用地文化娱乐用地公共绿地开发用地规划土地用途规划情况雨花区用地以城镇居住用地为主；金融用地主要分布于东塘、高桥、红星、汽车南站、长沙高铁火车南站等区域；长沙县的黄花、榔黎组团有中长期的商业用地规划区域；雨花区东南方向为大片公共绿地，包括天际岭国家森林公园、同升湖。项目周边后期供应土地主要以住宅用地为主，而区域内集中商业用地性质供应主要分布在万家丽路沿线，和长沙南站及红星商圈附近。CB Richard Ellis|Page 4项目概况项目名称：新城新世界三期B地理位置：雨花区东二环与劳动东路交汇处总用地面积：28,119平方米总建筑面积：130,536平方米地上商业建筑面积：15,822平方米地下商业建筑面积：12,004平方米公寓建筑面积：66,322平方米总停车位：688个（商贸中心建筑面积：8,315平方米）CB Richard Ellis|Page 5地块分析项目地块整体成“三角形”，仅南侧和东侧临街；地块临街面分别是劳动东路临街面约60米，上光路约165米；人流来源主要以劳动东路为主，上光路临街面较好，但短期内车流和人流较少；三期地块临街面约60米CB Richard Ellis|Page 6地铁分析长株潭城际铁路预计通车时间为2014年，地铁4号线预计通车时间为2015年底，而临近项目用地的地铁5号线则仍处于远期规划中，轨道交通可有效聚集临近区域内的人群。4地铁4、5号线线路图5树木岭站劳动东路站树木岭站洞井路站沙子塘站劳动东路站体育公园站本案地铁4号线一期工程，从西北至东南方向行驶，全程共21座车站，衔接了滨水新城、滨江新城、溁湾镇商业中心、岳麓山大学城、南湖新城、体育新城、高铁片区、黄榔副中心等重要功能中心和枢纽地区；长株潭城际铁路的通车，将带动长株潭城市群经济一体化进程；CB Richard Ellis | Page 7商业市场分析PART2CB Richard Ellis | Page 8区域商圈发展概况区域内现有集中零售型商业项目主要集中在东塘商圈、火车站商圈，以传统百货为主；高桥商圈和红星商圈开始从专业市场向综合型商圈转型；预计未来3-5年区政府商圈将会成为新的区域商业中心。1火车站商圈早期形成的区域型商圈，整体规模较大，发展成熟，主要以百货的形式出现，底商主要是汇集了IT类电子产品为主；整体档次高低混杂，但人流量大，目前整体经营情况较好；东塘商圈最成熟的区域型商业中心之一，商圈内中高档百货相对聚集，以零售百货为主，少量餐饮为补充；整体零售氛围较好，辐射力强、经营情况较好；红星商圈填补河东南部市场空白，以大卖场和中档百货形成的区域型商业中心，满足区域的居民生活消费为主；高桥商圈以批发专业市场为核心，大卖场和生活配套底商为补充的区域商业中心；档次较低，零售市场辐射力较弱；区政府商圈处于规划建设阶段，未来发展潜力较大，以购物中心为主，零售、餐饮和休闲娱乐将会全面发展；火车站商圈东塘商圈红星商圈高桥商圈区政府商圈CB Richard Ellis | Page 9区域商业分析区域商业分析对本项目的影响项目周边区域型商圈，包括东塘、红星等辐射力稳定并有继续扩大的趋势；未来形成的区政府商圈也会吸纳万家丽路及区政府周边的消费者；本项目处于非商业集中区域，项目商业体量较小，无法形成规模上的竞争。项目应以周边消费群体的生活需求为核心来进行业态和品牌组合；