保利南京项目前期策划及物业发展建议上海同策房产咨询股份有限公司2009/11/21谨呈：保利江苏房地产发展有限公司目录战略设定: 保利南京攻略戰術G34设定:關於河西(人&事&物)首發设定: 品牌落地方法論突擊計畫:2009-2010年落地全传播戰術G52设定:關於仙林(人&事&物)PARTONE保利南京攻略戰略設定战略设定真情回放之前提案同策观点2014-5-28首次进军南京+创造利润+企业品牌落地=長三角大戰略保利地产全国分布图公司战略两大需求保利地产在全国19个省市均有项目首次进入南京,意义非凡企业品牌落地經營利潤2014-5-28公司战略协同作战背景下:仙林和河西地块先後启动河西位城市副中心，区域房地产开发较成熟，定位为现金流项目河西地块区域房地产开发比较成熟周边各类配套较为完善具备较好的开发条件河西地块位于奥体板块城市副中心2.2容积率稳定性产品现金流项目2014-5-28公司战略仙林地块仙林地块环紫金山板块1.2容积率交通比较便捷较高规划起点资源、人文氛围佳产品发挥空间大定位为企业品牌标杆项目仙林地块产品发挥空间大，定位为企业品牌标杆项目2014-5-28品牌落地战略卡位南京市场集團利润需求企业品牌标杆實現现金流提煉匹配南京的元素，建立品牌印記,並轉移印象至項目營銷提煉匹配的元素與南京配對打鐵趁熱好印象趁熱移情河西项目仙林项目拉高企业品牌标杆项目品牌運作需求2014-5-28PARTTWO品牌落地方法首發设定2014-5-28品牌混血論系列作品a系列作品b品牌印記品牌動作及後續品牌長效經營地區消費習性價值認同之共性及特性全國品牌的本土化運作品牌落地養成而不是生搬硬套，母子株嫁接的技術是關鍵2014-5-28品牌配對第壹回合:南京印象pk保利品牌印記Hi,我是保利我的成長背景…性格脾氣是…特色優點是…我最大特點是…我很想成為南京找對味的朋友Hi,我是南京,我的成長背景是…,性格脾氣是…,特色優點是…,我最大特點是…我一直在等能跟我志同道合的朋友yoyo,我們是保利的好哥們成長背景/性格脾氣/都跟保利很像我們都有很多的特色優點關鍵是融入只要南京跟保利關係搞好大家就都是一團和氣的好朋友了方法:尋找&篩選彼此性格中的共通點2014-5-28南京中高端消費人群研究对项目发展的启示能反映南京城特性的关键词：六朝古都、十朝都会、大明王朝开国首都、中华明国首都、明城墙、中山陵、总统府、紫金山长江、秦淮河、金陵佳丽地、江南帝王州，朱元璋、孙中山，奥体中心河西CBD(是现代化南京城市的象征)南京人特性整体来看，南京人文化气息感较强、有城市自豪感、对于社会民生经济较为关注在政府、事业单位、银行国企体系中工作的中高端收入人群，官本位文化较为浓厚在民企、外企、软件行业、服务行业工作的中高收入人群，对于外来时尚小资文化、海派文化较为推崇南京人对高品质、高品位的商品和服务消费力较强，消費從不保守南京中高端人群的消费习性南京中高端收入人群以政府机关公务员、事业单位、银行、企业高管、写字楼白领私营企业主为主他们通常工作繁忙，闲暇会去运动会馆、1912酒吧街、环境及品位较高的咖啡吧、茶社、西餐厅等餐饮场所、购物通常在金鹰商城、东方商城、德基商厦南京DNA2014-5-28南京中高端消費人群研究对项目发展的启示南京DNA关于南京人和南京城的一篇文章前日和朋友聊天，说到未来的去处，大家都想要回去中国。朋友说希望去北京、上海、或是广州闯荡唯独我是希望回到南京，回到自己的家乡居住的。我主要的理由是，我喜欢南京安逸的生活。不免，我又被朋友笑话了。奢好安逸，从前，南京人就是如此亡国的……身居富庶之地，不图进取，仗着长江天堑、万丈城墙，只图享乐，再美好的前景也会被断送的。——我于是立刻开始了我的辩解：都是过去的事了，如今选择回到南京，是看中长三角的机遇；加上未来几年建成京沪高速铁路、沪杭磁悬浮列车线，从南京去上海或任一长三角城市两小时都不要。朋友似乎默认了我的辩解，“前有事业，后有家庭，进可攻、退可守， 是吧？”我只能点点头。