CB Richard Ellis | Page 2一、武汉宏观环境和城市发展二、基地分析三、商业市场研究四、需求分析五、案例分析AgendaCB Richard Ellis | Page 3宏观环境分析CB Richard Ellis | Page 42,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00020012002200320042005200620072008上海北京武汉长沙成都1,3351,4681,6221,8822,2382,5913,1423,9604,3564,7925,27110%10%10%15.1%15.6%14.8%14.7%14.5%12.1%11.8%12.0%1,0002,0003,0004,0005,0006,000200120022003200420052006200720082009201020110.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%GDPGDP增长率经济发展形势数据来源：各城市各年统计年鉴、2008年统计公报亿元武汉市GDP情况未来几年武汉地区生产总值以及固定资产投资的快速增长，无疑将不断提升武汉居民的收入水平和对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质不断提高。未来几年武汉地区生产总值以及固定资产投资的快速增长，无疑将不断提升武汉居民的收入水平和对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质不断提高。q经济发展水平自2004年武汉城市圈战略、中部崛起战略提出后，武汉的经济在新的推动力下更为快速的发展，武汉市GDP总值保持着14.5％以上的增长态势，经济实力不断增强。2008年，武汉市GDP达3,960亿元，保持了15％左右的高速增长。根据武汉“两型社会”的规划，预计到2011年武汉国内生产总值可维持10% 的增长率，GDP突破5,000亿元。与国内一线城市相比，武汉市仍与之存在较大的差距，主要是经济基础及城市化水平差距较大；但与同类二线城市相比，武汉早已成为中部城市的龙头，生产总值远远领先于长沙等其他中部省会。2008年，武汉GDP开始超过成都，在一定程度上会吸引外来投资者的目光；正逐步在城市价值的提升、调整经济结构、提高产业竞争力、发挥基础设施的辐射作用等方面努力，进一步缩小与一线城市间的差距。各城市GDP情况亿元CB Richard Ellis | Page 520,00040,00060,00080,000100,000120,000200120022003200420052006200720082009201020110.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%上海人均GDP武汉人均GDP上海增长率武汉增长率经济发展形势q经济发展水平如上图所示，武汉市2008年人均GDP已经接近上海2004年的水平，并且保持着高速的增长幅度，随着“两型社会”发展规划的日益清晰及国家支持中部崛起战略都将对经济发展产生的实质性推动，预计武汉市经济在今后两三年中还将维持高速发展的势头；预计到2011年，武汉的人均GDP基本达到上海2007年的水平。备注：人均GDP按常住人口计算数据来源：各城市各年统计年鉴、2008年统计公报武汉与上海人均GDP趋势对比元CB Richard Ellis | Page 65085706458221,0551,3251,7332,25230.0%30.7%26.1%28.3%27.5%13.1%12.2%10.1%5001,0001,5002,0002,500200120022003200420052006200720080.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%全社会固定资产投资额投资增幅数据来源：各城市各年统计年鉴、2008年统计公报武汉市历年全社会固定资产投资情况亿元经济的大幅增长也带来了固定资产投资的快速增长，自2004年以来以年均26％的比例快速增长，其中基础设施的不断完善和房地产开发投资对武汉经济进一步发展提供了支撑作用，而钢铁、汽车、电子等制造业也是固定资产投资中的重要组成部分。2008年，全社会完成固定资产投资2,252亿元，同比增长30%，投资的积极性较高，极大刺激经济良性循环。经济发展形势q经济发展水平1,0002,0003,0004,0005,0006,00020012002200320042005200620072008上海北京长沙成都武汉各城市历年全社会固定资产投资情况从固定资产投资值来看，武汉不仅与北京、上海等一线城市有较大差距，与西部一直受政策支持力度较大的成都相比，也有一定差距。但在中部崛起以及“8+1”城市圈的政策支持下，武汉市固定资产投资额年增长率屡创新高，2007年武汉市固定资产投资额年增长率与成都市持平，2008年该增长率已超过成都，并保持大幅上扬的趋势。预计未来几年，在国家政策的支持下，武汉市固定资产投资还将保持25％以上的增幅，在“十二五期间”有望与成都投资水平齐头并进。亿元CB Richard Ellis | Page 7经济发展形势81.5%85.1%68.4%86.8%73.8%74.3%75.9%87.4%4,0008,00012,00016,00020,000200120022003200420052006200720080.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%可支配收入消费性支出收入-支出比5,00010,00015,00020,00025,00030,00020012002200320042005200620072008上海北京长沙成都武汉各年武汉城市居民收入支出情况各城市历年人均可支配收入元/人元/人从上图可以看出，武汉市城镇居民人均可支配收入自2004年增长非常迅速，但从武汉市的收入和支出的比值可以看到，随着房地产市场的发展，武汉居民的日常消费占收入的比重有所下降，储蓄意识有所加强，但总体来说，2001年至今，武汉市人均消费性支出仍呈现出稳定增长的状态。随着城市经济的发展，武汉居民收入不断增长，但与其他一二线城市相比，仍有较大的提升空间。随着城市经济的发展，武汉居民收入不断增长，但与其他一二线城市相比，仍有较大的提升空间。无论是与上海、北京等一线城市，还是长沙及成都等中部二线城市相比，中部价格盆地现象依然非常明显，武汉的人均可支配收入较低水平。在中部崛起以及8+1城市圈的政策支持下，武汉人均可支配收入增长率开始超过其他二线城市，目前收入偏低的现象有望得到改善。预测未来几年人均可支配收入将维持历年平均增长速率10%，预计2010年的城镇居民可支配收入为19,110元，达到上海2005年的水平。q人民生活水平数据来源：各城市各年统计年鉴、2008年统计公报CB Richard Ellis | Page 85,00010,00015,00020,00025,00020012002200320042005200620072008上海北京长沙成都武汉经济发展形势各城市历年人均消费性支出元/人武汉未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速跟进，从而促进商业的发展。武汉未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速跟进，从而促进商业的发展。无论是与上海、北京等一线城市，还是长沙及成都等中部二线城市相比，武汉的人均消费性支出水平较低；武汉与长沙、成都等消费意愿强烈的城市相比，消费需求没有被有效激发。根据武汉人长久以来的消费习惯，预测未来几年人均消费性支出将维持历年平均增长速率8%，预计2010年的城镇居民人均消费性支出为12,500元，相当于上海2004年的水平。q人民生活水平数据来源：各城市各年统计年鉴、2008年统计公报CB Richard Ellis | Page 91,0002,0003,0004,0005,00020012002200320042005200620072008上海北京武汉成都长沙经济发展形势q消费水平9961,1298867997111,8501,5181,29317.40%21.80%14.59%13.29%12.48%10.90%12.29%13.15%4008001,2001,6002,000200120022003200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率武汉市历年社会消费品零售总额亿元社会消费品零售总额增长率于2003年以来稳步上升，在2008年更是达到了21.8%，高于上海北京等一线城市约13％的增长率，全市社会消费品零售总额达到1,850亿元。根据十一五规划，2010年武汉社会消费品零售总额目标达到1,900亿元。消费品市场呈现平稳、较快的发展态势，在全国属于领先水平，并预计在未来几年保持其趋势。预计社会消费品零售总额年增长率将在15%－18%之间。消费品市场呈现平稳、较快的发展态势，在全国属于领先水平，并预计在未来几年保持其趋势。预计社会消费品零售总额年增长率将在15%－18%之间。各城市历年社会消费品零售总额亿元由于武汉九省通衢的天然优势及历史沉淀的商业氛围，武汉市社会消费品总额一直领先于其他二线城市。近年来，武汉社会消费品零售总额的增长率一直稳步上升，高于上海、北京等一线城市（其增长率为12－14％）。数据来源：各年统计年鉴、2008年统计公报