铜川商业项目定位及招商策划草案 2015-04-10
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目前实体商业的演变趋势
1、购物功能逐步演变为以购物为依托具有体验式消费的休闲性 2、相对单一的百货演变为复合型的多业态结构 3、消费定位的宽度不断延伸的业种组合形式 4、多业种多业态里相对独立的子系统业态 5、子系统商业组合里的核心商业业态
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租金：固定租金或者固定租金加浮动扣点 联营：扣点或者保底加扣点
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现有的租金设计
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1、体量与城市规模、人口及居住密度和商圈辐射力的矛盾 2、集中化商业和相对独立商业对核心业态布局的冲突 3、现存的商业业种和业态和本商业设计的合理业态比例结构的填充矛盾 4、品牌性商业资源不足对于商业结构组合的矛盾
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本项目招商难点
Business-ideas
如何进行合理的前期商业策划，使之既符合商业的发展趋势，同时又规避本商业的招商难点，实现成功招商和良性的运营，是本案需要研究的核心问题。牵涉两个层面
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商业的前期定位和招商组织策划两个方面来解决
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商业卖场综合因素量化分析表
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1、功能定位：吃，喝 ，玩 ，乐 ，购复合型商业 2、经济定位：中端经济消费的体验式娱购休闲中心 3、特色定位：体验式休闲购物中心
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商业定位
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1、星级数字影院及4D影院 2、儿童游乐主题城 3、风味美食广场 4、空中露天音乐烧烤广场 5、品牌广场+精品廊
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核心业态提示
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核心业态，占比整体商业的40% 其他类商业占比60% 以核心业态提升商业的的影响，以其他中端小商业填充，达到科学合理的结构。 详细的面积分配略（见后期商业策划书） 详细的店面规划略
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1、建议用联合经营方式开展招商（具备政策及收益核算略） 2、建议采用分期招商和分期开业的办法（具备操作及分区图略）
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招商设计
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招商运营的软性政策设计
基金+运营团队+政策优惠+低门槛
基金扶持，合作灵活，多种选择，资源共享
为商户创造利益点，从推广和运营政策方面入手，解决经营后顾之忧，促进快速招商
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1、创造利益养商
基金扶持：设立商业特惠基金，大概的思路是将项目租金收入的一部分作为商户发展基金，补贴商户，如水费、租金、管理费等等。 招商优惠：对一些有号召力的品牌进驻，无论是售是卖都给予一定的优惠政策，建立头羊效应 租金奖励减免：对业绩突出的赏户给予一定的返租和奖励使用时间，促进商户对货品及经营卖场形象管理
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招商及销售手法
团队+工作程序+活动+推介+炒做
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1、团队构成
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2、工作程序：
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筛选潜在的商家，掌握详实的资料数据
招商员电话约访、上门洽谈
确定初步意向客户，达到一定数量
项目推介会或洽谈会
签定意向书
举行商业特惠基金成立发布会，商户和准客户参加。 其他则主要合并在招商或者售楼部举行的各种现场活动中，行动方案另行制定 招商节点计划。 通过活动强烈造势，展示项目高端形象，制造口碑传播效应
3、具体执行手段：
手段1 : SP活动
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前期先收集有关意向客户的信息，集中所有潜在和意向客户举办推介会，有针对性地与投资者和商家洽谈。 通过项目推介会，强势洗脑，强化项目，将项目产品及运营优势，强行植入。 其特点是易于吸引有兴趣的商户，影响大、实效性好
手段2 : 项目推介会
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手段3 : 签约开业仪式
签约开业时应该举行仪式，进行宣传造势，刺激市场
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推广及包装-媒体组合idea
推广定位及包装示意（略）
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