2014-5-15集中商业研究世联研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 我们常常听到的问题通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？世联对集中商业的理解及观点商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分商业地产是“三高产品”：——高风险、高回报、高技术含量。 住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一部分消费者的独特需求。 商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。 住宅、写字楼、商业开发比较商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统一个都不能少！商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？时间轴初级阶段中级阶段高级阶段30%以下70 %以下70%以上城市商业空间发展特征 城市化率向心聚集（向城市几何中心聚集）向心分散（向城市几何中心发散）离心聚集（离开城市中心向郊区聚集）城市发展阶段商业发展要从“城”与“市”的关系出发： 一是要重视城市发展趋势，抓住商业发展的机遇，并以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市的发展建设。 一是要关注市场功能需求和城市功能规划，寻找交点，营造城市公共空间，提升和谐、宜居的城市环境。商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值商业区位价值模型商业区位选择一般性规律综合性商业交通便捷的城市繁华区大型超市交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近仓储商场购物中心用地相对丰富、交通便利的城乡结合部专业市场批发市场交通枢纽和物流集散中心中心区中间带边缘带分散商业条状商业组团商业中央商业区中心商业街区级商业中心专营商业街市区商店郊区小店农贸市场郊区商业中心高高商业区位最大的特点是消费者指向，并以此来决定服务门槛和服务半径，从而决定区位价值。 服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服务半径，一般区位选择在交通的主要节点。 不同零售企业在空间上表现为商品销售量随着离开最高地价商业区位距离的增加而呈现递减的趋势。消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源居民消费、投资动态模型情景确认问题搜寻资讯评估与选择商店的选择与购买购后过程情景需求/态度生活形态的维持与强化生活形态和消费过程经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的消费特征决定了细分市场的有效消费规模。 把握消费需求，是商业开发动作的起始点。业态规划是对商业物业的灵魂塑造800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上 70%以下商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、 专卖店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下超越传统商业范畴的广义商业 形态出现， SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业 地产、物流等综合 型商 业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型， 主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+商业及业态发展演变