Part 1：项目营销目标解读名：争做后湖区域内高端住区品质代表成为本地区内客户口口相传的高端楼盘代表，不仅为中一品牌和凯恩斯品牌树立良好的市场口碑，同时也为项目二期地块提供坚实的市场基础。

利：尽快去化大面积剩余房源，提供资金支持清空目前中一花园剩余大面积房源，提供可供二期地块前期开发所需的资金支持，为二期项目争取更多的人气。

存量房源基本情况说明项目现存量房源共计261套（中丝退回139套，目前暂无法办理备案），其中三房户型207套，四房户型9套，复式楼层9套（最大一套为样板间314㎡），其中所占比例最多的依然是三房户型达到79.3%，其次为四房户型约占17.2%，由于三房户型多为临湖单元，性价比较高，适合作为主力户型推出。

我们的销售目标——项目存量房源共计261套，均为130㎡以上的大户型产品，平均面积约为160㎡。

以均价8500元/㎡计算，若全部去化可实现销售总额3.55亿。

若在年底前初步去化50-70套，可实现销售总额0.68亿-0.95亿。

明显可以看出，积累房源最多的是2#、7#、10#楼，此楼座观景效果佳，面积适中具有较高的市场和推广价值，可作为先行产品推出，抢在十月份销售黄金期期间争夺市场份额。

1、按照项目现有情况来看，想要抢在十一黄金期内去化部分房源，必须在推广上有所实施，最主要的目的是让市场客户知道中一花园开始销售的信息。

2、可以预想的是，周边竞争项目都会寄希望于十一黄金周消化自身存货，但他们均缺乏与本案类似的大面积户型，因此本案可以以补充型产品的姿态冲击市场，提供给二次置业或者追求性价比的客户，与周边项目形成互补，有利的避开正面竞争。

3、本案由于时间久远，且在工程形象上不具优势，因此稳定客户信心是关键，针对139套特殊房源的对外处理上，一定要维护“新商品房”的概念，在现场销售过程中尽量回避“退回房源”一说，可建议统一以“公司内部保留房源”为由对外输出。

关键问题思路解读Part 2：项目现有状况分析02.项目产品现状分析03.项目目标客群分析01.项目S.W.O.T分析01.项目SWOT分析 本案经过较长的开发周期和销售周期，已经积累了大量的业主，取得了一定的市场基础，但是由于种种原因，项目自身与周边其他在售项目有着很大的不同，可以说，本案是一个优势与劣势同样明显的项目。

针对本案优势，总结出五大优势价值体系工程进度优势地段区位优势价格体系优势区域配套优势未来前景优势工程进度优势——实景现房中一花园现存房源均为实景现房，小区内绿化经过多年培育已经显现出较好的景观效果，绿化率高，居住舒适度高，相比其他周边项目（多以期房为主）更具市场竞争力。

实景拍摄实景拍摄实景拍摄 后湖区地段区位优势——后湖核心二环线本案菱角湖商圈二七长江大桥武汉长江二桥王家墩CBD后湖大道汉口火车站武汉大道二七商圈本案位于后湖核心区域，近守二环线，靠近后湖大道和武汉大道等城市主干道，交通优势明显，距离菱角湖和二七商圈仅十五分钟路程，距离王家墩CBD区仅二十分钟路程，西侧靠近汉口火车站和机场高速，出行便捷，是整个后湖地区区位优势最好的路段之一。

本案距天河机场16.5公里，距汉口火车站3公里，距市政府5公里，距市民之家2.4公里市民之家价格体系优势——低价出售除去金桥晋合世家（豪宅类产品）和众联天美国际（loft产品）外，其他在售项目均价为8756元/㎡，实际上各项目经过自身客户消化和自然涨幅，整个后湖片区均价以近9000元/㎡，因此对于本案8500元的销售均价来看具有较大的价格优势，在客户引导上更利于发挥，低单价将成为本案冲击市场的一大有利条件。

区域配套优势——大生活圈交通配套：后湖大道、武汉大道（金桥大道）兴业路、中一路、二环线公交线路：575、290、507、623、801地铁线路：8号线3号线生活配套：中百超市（正义路店）、凯莱克酒店、工商银行、汉口银行市政配套：市民之家、塔子湖体育中心、菱角湖公园教育配套：六中石隆分校、武汉育才小学、十三中、武汉培英中学医疗配套：武汉汉口医院、长江医院、武汉儿童医院后湖地区经过多年发展已经完全形成了汉口北部中心城区的主要生活圈，本案周边地段出行便捷，生活配套充足，独享各项配套带来的便利条件，具备不可多得的宜居生活环境。