博思堂地产金光大道商铺销售价格建议书 目录： 一、剩余商铺情况说明 二、剩余商铺售价建议 一、剩余商铺情况说明 商铺现状分析： 1）、金光大道一期商铺已交房四年多，由于没有大型超市或娱乐配套等进驻，无法带动整个商业氛围， 但今年沿街门面的出租率提高，主要以餐饮业为主，内街也有部分门店营业，整体商业气氛不足。 2）、剩余房源是内街中有二套房源，面积在390-400平米，销售难度较大，在学校附近，经营类型受限制。半沿街一套，开间较小，客户有很大的抗性。 一、剩余商铺情况说明 1、金光大道一期商铺剩余3套未售，两套内街，一至三层；一套半沿街，一至两层。 2、半沿街648-5，门口有一电信的配电箱堵在门口，本来门面较小，影响较大，增加去化难度，相对位置也较差。 目录： 一、剩余商铺情况说明 二、剩余商铺售价建议 一般市场上的定价方法有以下四种： 1、市场比较法 2、租金反推法 3、成本定价法（此次不作为分析） 4、客户感受法 我们采用市场比较和租金反推，客户感受法，三种方法，以此来制定本案均价及层均价。其中市场比较因本案商铺已经运营几年，且周边没有恰当合理的参考项目，故根据本案二手商铺进行比较 考量因素： 二手铺比较：目前二手商铺价格如下：内街商铺在6100-7100元/平米左右；外街商铺9000-10000元/平米左右。 租金倒算：现出租价格具体看商铺所在位置，内街、半沿街年回报率在5%左右，沿街商铺年回报率在7%左右，平均约6%，整体租金回报率不高。 目前租金水平约28元/平米/月 出售单价 =月租金收益*12/租金回报率 出售单价（5800）=25*12/0.06 客户感受：按之前的价格也一直在推售，大部分客户对单价本身没有太多异议，主要抗性在于位置差、门口有配电房、内街的总价偏高。 售价建议 综合以上几点 1/侧重租金考虑 2/并考虑到最后三套的空置成本及清盘结算，建议价格：