旧城改造及一级土地开发
前言
随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。旧城改造土地基础知识一级土地开发
contents
房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。
一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
又称土地市场：
土地一级市场：土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
土地二级市场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
房地产三级市场
房地产市场分类
房地产二级市场
房地产一级市场
房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。
一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
又称土地一级市场：
是土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
一级市场
二级市场
三级市场
房地产市场分类
土地分类
注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有
土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。
国有土地使用权取得方式
注：有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
划拨与出让的区别：
1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押、不能转让、出租。
2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、出租，享受收益，可以抵押贷款等。
国有土地使用权转让
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
国家机关用地和军事用地；
城市基础设施用地和公益事业用地；
国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
法律、行政法规规定的其他用地。
土地划拨的特点：
１．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。３．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。４．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
土地使用权划拨
土地使用权划拨：
是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”
土地使用权出让
不同点在于：
一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；
二是操作简便，便于开展；
三是有利于土地有形市场的形成和运作。
《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”
概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
注：城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让。
拍卖公告
竞买人报名
交纳保证金
公开拍卖
土地使用权出让——拍卖
土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告
竞买人报名参加竞买并索取有关文件
竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌
在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。
土地使用权拍卖在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。