世联地产市场研究部
大型城市综合体市场分析和研究报告
目的：本项目规划调整建议
困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短
工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标
根本解决问题 系统的方法
立即解决问题
努力追求城市研究
区域研究
地铁研究
项目属性
研究界定
综合体研究
写字楼、酒店、公寓、商业
目标下的物业形态与产品组合？
物业形态
产品组合与区域发展阶段的吻合？
限制条件
产品组合
核心问题
产品组合的各物业发展可行性？
界定
客户目标
产品组合合适体量比例？
体量比例
产品组合体量比例与经济测算吻合？
布局优化
产品组合体量的布局优化？城市研究
区域研究
地铁研究
项目属性
研究界定
综合体研究
写字楼、酒店、公寓、商业
目标下的物业形态与产品组合？
物业形态
产品组合与区域发展阶段的吻合？
限制条件
产品组合
核心问题
产品组合的各物业发展可行性？
界定
客户目标
产品组合合适体量比例？
体量比例
产品组合体量比例与经济测算吻合？
布局优化
产品组合体量的布局优化？项目分析
项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强
区域交通优越。通过天府大道、绕城
成绵高速
至新都大丰
高速、城市一环、二环、三环等与城区
九里堤路
地铁1号线
各方位直接相连。
火车北站
项目邻城市主干道天府大道，是周边 郊县华阳进入成都城区的主要连接道路 之一。
至郫县、温
规划中的地铁1号线将拉近项目区域
绕
三
江
同市中心和火车南北站的距离，增强区
环
城
二
域辐射能力。
高
环
城市核心
速
武侯祠
8km
本项目
机场
13.2km
火车南站
本项目
天府广场
川藏高速
至龙泉洛带
8km
本项目
火车南站
市政府
14km
机场
本项目
武侯祠/锦里
城南CBD
4km
天府大道
本项目
市政府
航空港
华阳镇项目分析
项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务 总部基地区域，商务价值高
东面：与天府软件园一期
隔天府大道相望，东北面临世 纪城
南面：临大源三线道路，
圣达
中信
紫罗兰
新希望商务大厦、安捷伦均在
世纪城
建，中兴大厦即将开售
世纪城
规划道路
大源
西 面 ： 临 未开发 商服 用
四线
圣达
中信
通威
地，未来将与川大科技园相邻
天府
西藏
中石化
待出让
软件园
北面：临规划中的总部商
紫罗兰
大源四线
一期
天府软件园
中冶
地块B
地块A
务区，圣达、中信、通威均已
大源
三线
在建
待出让
新希望
新希望
天府
天合
天合
软件园
中石油
一期
新
安
中兴通讯
鼎
捷
规划道路
天府大道
能
伦
天府软件园
大源三线
新希望商务大厦
中兴
天府大道项目分析
地块临城市主干道人民南路南延线天府大 道，位于交通十字，通达性较好
道路情况：
市区
世纪城
天府大道：城市主干道，双
地铁会展中心站
向八车道，
大源四线
世纪城
大源三线：双向四车道，
站华路
天府软件园
大源四线：双向六车道，
元华路
规划道路：双向二车道
圣达
中信
天府大道
地铁：距离科技园站约450
规划道路
米，距离会展中心站约630米，
规划道路
其中会展中心站是地铁1号线一
天府软件园一期
期工程终点站
地块B
地块A
大源三线
站华路
天府软件园
元华路
中和镇
新希望
新希望
商务大厦
商务大厦
天府软件园一期
地铁站
地铁科技园站
中兴通讯
隔离带
站华路
车道
天府软件园
元华路
交通动线
美视国际学校
天府软件园二期华阳镇
项目分析
项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住 宅）
净用地面积 ： 31375.35 平
方米（约47亩）
规划道路
100m
106米
商业金融业用地 （不兼容
16米
住宅
17米容积率：5.2
米
天
限 高 ： A 地 块 不 超 过 134
府
米，B地块不超过128米，主体
大
地块B
地块A
道
建筑不小于40米
建筑密度：30%~40%
绿地率： ≧ 10%
规
规
道路级别 ：天府大道为城
划
划
市主干道，双向八车道，大源
道
道
32.5米
三线为双向四车道，规划道路
路
路
为双向二车道
117米
100米
大源三线
天府大道
123米
十字
附注：地块周边长度为依照
地块内部
图纸比例估算值
图片研究界定
本次研究综合体分析的关键因素研究
房地产市场研究
陆上交通及地铁研究
城市分析
规划及人口研究
区域发展规律研究
区域分析
KPI体系
区域房地产市场研究
写字楼
商业
酒店
产品分析
住宅
公寓城市研究
区域研究
地铁研究
项目属性
研究界定
综合体研究
写字楼、酒店、公寓、商业
目标下的物业形态与产品组合？
物业形态
产品组合与区域发展阶段的吻合？
限制条件
产品组合
核心问题
产品组合的各物业发展可行性？
界定
客户目标
产品组合合适体量比例？
体量比例
产品组合体量比例与经济测算吻合？
布局优化
产品组合体量的布局优化？成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地
城市研究----城市地位
位， 2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都 市迈进”的战略目标
川渝经济圈城市
经济群排名
制造业、工