品质加热品牌号召力
品质决定价值
价值决定价格
项目品质提升成为关键要素
清华品牌落地
跨入全新市场
需要生根发芽
项目品牌建立
现场体验行销
完成既定销售任务
如何实现品牌—品质—价值提升？
品牌视角
销售目标
项目2013年销售均价11500~12000元/平米；
2013年9月开盘，当年销售8~10亿元，后期年销售15亿
如何实现项目溢价？
如何实现品牌建立？
如何实现速度和利润的平衡？
品牌实现
壹，项目基本属性研判
贰，市场格局竞争解码
叁，核心价值聚合梳理
肆，企划策略形象表达
伍，产品升级策略建议
陆，营销策略推广主轴
PART1
项目基本
属性研判
湖南路（13.2公里）
岔路口（10.4公里）
新街口（11.6公里）
奥体中心（17.1公里）
南京南站（11.9公里）
夫子庙（11公里）
本案
马群（2.5公里）
项目位于麒麟科技创新园内，到新街口的车行距离约14.9公里，驾车时间约30分钟；到夫子庙的车行距离约14公里，驾车时间约30分钟；到岔路口的车行距离约12.6公里，驾车时间约26分钟
东山（7公里）
① 项目区位
项目处于大城东腹地，片区内高品质楼盘较多，且城东区域属于高端住房集中地区，楼盘单价较高
区域景观资源丰富，运粮河围绕，北览紫金龙脉，南临青龙山、龙王山风景区
本案
② 区域环境
区域内目前呈富力、世茂和中海三大品牌开发商形成三足鼎立的局势，品牌集中度越来越高，区域的吸引力越来越高
中海G03地块
项目处于南京市麒麟科技创新城总体规划“一心一轴四片”的核心区内，是麒麟产业园区的重要组成部分。区域内周围楼盘较少，仅有富力城开发较为成熟，建筑面积54万㎡；此外世茂双麒路G40地块建面42万㎡，中海2013G03地块建面约45万㎡。品牌房企的聚拢使得本区域在全南京的关注度越来越高
世贸G40地块
富力城
富力城
龙王山
龙王山
③ 区域现状
保障房幸福城
东麒路
项目以东是中海G03地块以及地铁规划17号线，以南是东麒路，以西是钟学北路，以北为规划地铁8号线麒麟保障房；靠近主干道，驾车出行方便，又有8号和17号地铁规划线，未来发展潜力巨大
项目四至
项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业
项目是集科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区
项目首期2013年6月份预计开工，共11.7万平米住宅
首期共10栋商品住宅，建筑形态分别为18层和33层高层，共1188套商品房
项目C1\C2地块总计11.7万方，10栋约1188套房源
④ 项目概况
项目户型分析
项目户型分析
项目户型分析
D1
4.5
2.8
2.1
1.6
1.6
2.2
项目户型分析
项目户型分析
一、区域属性
1、区域规划：项目所处的麒麟科技创新园是南京市委、市政府着力打造的融合科技、产业、文化、生态、生活为一体，集聚“高端技术、高端产业、高端人才、高端客户”的生态科技城；未来发展潜力巨大；
2、区域现状：区域内配套还不完善；周围楼盘较少，随着富力城、世贸和中海等知名房企的挺进，品牌开发商集中度越来越高，区域吸引力越来越高；
二、配套条件
1、交通配套：距离主干道较近，驾车出行方便；未来规划有地铁8号线和17号线紧邻园区，且设有多处站点；
2、生活配套：缺乏大型商业配套，仅满足基本生活需求；
3、教育医疗配套：附近有沧波门小学，建南联合小学及幼儿园，缺乏综合型医疗配套；
三、项目基本
1、品牌实力：江苏启迪科技园发展有限公司成立于2011年，注册资本67692.85万元；隶属于清华大学控股的启迪控股有限公司，是清华科技园在江苏省的分支机构
2、项目规划：项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业，集和科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区
3、户型分析：项目多为80-115㎡的首置首改户型，布局合理，实用性强
→ 项目本体小结
PART2
市场格局
竞争解码
自楼市步入深度调控期之后，有效抑制了投资投机型置业需求，但伴随金融刺激以及公积金政策的逐步放宽，2012年整体走势呈涨；
在金融及刚需释放刺激下，全市2012年成交逐步维稳在50万方/月以上水平，均价回归万元以上。强大的刚性需求造就卖方市场趋势，由于惯性作用，2013年上半年楼市依然看好，专家称2013年下半年可能会有更严格的调控制度出台
2012年成交量远远大于上市量，在7月、9月、12月尤为突出，经过一年的良好去化，全市库存不足，今年上半年开发商可能会集中推盘
① 南京楼市整体供销