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德成团结路新机厂项目提案
湖北中原策划二部
HuBei.11.2011
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汇报说明
基于前期的沟通以及实地考察，通过中原项目组人员对该项目的深入研究
与探讨，依据中原多年来累积的操盘经验，以及对未来市场的预判，中原将针
对地块自身情况，就项目定位、发展方向、营销思路等方面的关键问题作出初
步的研判与建议。以期就此项目树立起德成集团综合型地产企业形象，并完成
企业区域发展战略布局，最终实现品牌与价值的双赢。
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宏观市场解读 Part A
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宏观经济环境：中央政府为缓解通胀压力，采取稳健政策，导致
经济增速放缓，经济发展步入调整通道。
通货膨胀居高不下，中央政府政
策方向以维稳为主。
在中央政府的主动干涉下，总体
经济增速趋缓。
汇丰中国PMI指数也显示出我国
经济扩张势头减慢。
CPI 汇丰中国PMI指数 GDP同比增幅
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
CPI
3%
5%
持续高位运行
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
中国GDP同比增幅
44
46
48
50
52
54
56
汇丰中国PMI
50
整体趋势向下
临界点振荡
数据来源：国家统计局 数据来源：国家统计局 数据来源：汇丰银行
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货币流动性：存款准备金率和利率均达到历史罕见高位，货币流
动性持续收紧，对资本运作依赖度较高的行业压力较大。
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
存款准备金率
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
存款基准利率 贷款基准利率
存款准备金率及利率 广义货币（M2）增幅
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
M2同比增幅
从2010年1月
的16%一路攀
升到2011年6
月的21.5%。
从2010年10
月至2011年7
月，5次上调
基准利率，目
前存贷款基准
利率分别为
3.5%和6.56%
明显回落
货币流动性持续收紧在一定程度上抑制了市场客户
购房的需求和动机。
数据来源：中国人民银行
数据来源：中国人民银行
数据来源：中国人民银行
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行业政策：中央政府通过以限购（行政手段）为核心的各种手段
来抑制房价，并表现出强烈的调控信心。
限购令&限贷令 1 提高首付款及贷款利率 2
限购城市扩军 3 佛山楼市放宽限购紧急喊停 4
抑制市场购房需求，提高购房成本，坚定调控信心
4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买
第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，
贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居
民的家庭)，限购两套住房；暂停发放居民家庭购
买第三套及以上住房贷款。
10月11日，广东省佛山市下发了一则 放松限
购的通知。然而，在公布放宽限购消息后
不足12个小时，佛山市住房和城乡建设管理局决
定暂缓执行上述政策。
截至2011年11月1日，全国限购城市已扩至47
个。同时，珠海还成为了全国首个实施限价、限
购双限政策的城市。
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土地市场：土地成交价格直逼2008年低点，各地土地底价成交、
中止/终止出让情况也更加普遍，开发商普遍对市场信心不足。500
1000
1500
2000
2500
300010000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
20072008200920102011
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交价格（元/㎡）
土地供求分析 2007——2011年度全国土地供求情况
从全国土地市场来看，土地底价成交现象
极为普遍。
同时各地土地中止/终止出让情况也更加普
遍。11月份以来广州已有31宗土地中止出
让；10月至今上海共有13宗土地中止/终
止出让。
内地十大标杆房企(保利、富力、恒大、华
润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、
中海)前10个月的购地金额仅占销售款的
21%，创出历史最低，并且这一比例甚至
不及处于金融危机漩涡中的2008年。
数据来源：各地国土局
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新房市场：70个大中城市中，新房价格环比下跌的数量反超上涨
数量，整体呈现环比下跌格局。
020
30
40
50
60
70
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
房价环比上升 房价环比持平 房价环比下降
2011年70个大中城市新建商品住宅价格环比变动情况
-0.4%
-0.2%
0.0%
0.2%
0.4%
0.6%
0.8%
1.0%
1.2%
1.4%
1.6%
限购一线城市 限购二三线城市 非限购城市
全国新建商品住宅价格环比增长情况
整体呈下跌趋势
数据来源：国家统计局 数据来源：国家统计局
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一线城市房地产市场：在传统金九银十旺季，部分品牌开发
商带头，降声一片，楼市提前入冬！
一片降声
冬天模式
打砸售楼部
万科总裁郁亮表示“万科已经进入
冬天模式，在这个模式下首先就是
现金为王，现金流比利润更为重
要。其次就是积极卖房，不囤地。
第三，更慎重的买地，买地是最浪
费钱的，不能买错地。”
北京
顺驰领海
开发商 城市 项目 优惠幅度
万科
上海 万科清林径 20% 万科尚景苑 20%-25%
深圳
万科清林径 最高88折
万科公园里 15%
金域缇香 20%
南京 金色领域 新盘精装修，低周边毛坯10%
北京 金隅万科城 20%
龙湖
北京 时代天街 新盘低价入市，低周边约30%
上海 龙湖郦城 25%-30%
烟台 葡醍海湾 新盘低价入市，低周边约20%
重庆 全线优惠 1000套特价房，优惠8%
中海 上海 御景熙岸 30%
绿地 上海 秋霞府 超20%
富力 北京 金禧花园 20%
保利
北京 保利中央花园 最高优惠30万，最高赠送30㎡
北京 西山林语 优惠月11%
重庆 江山森林洋房 99折，5万抵20万
南京
天正滨江
上海
龙湖骊城
2个月8个楼盘被砸
