承德项目阳光四季城2009年8-12月营销方案
工作模型
5.相关支持
1.市场分析
一：土地市场
二：市场情况
三：团购情况
一：土地市场情况
1.市场分析
一：土地市场情况
1.市场分析
从承德市房地产市场项目的开发情况分析：
2006年土地供应量较少，市场属于起步阶段；
2007年土地供应量加大，项目纷纷入市，土地供应量呈现高速增长的态势；
2008年土地供应量较少，属于市场沉寂阶段；
2009年土地供应量有所加大，如卧龙山庄等新项目陆续上市。

二：市场情况—开发区重点项目
1.市场分析
世纪城
现均价4200-4300，预计未来将有6.4-7.0万建筑面积推向市场；
现已基本销售完毕，待8月份开盘，月均销售60-70套。

二：市场情况—开发区重点项目
1.市场分析
世纪城
二：市场情况—开发区重点项目
1.市场分析
世纪城
世纪城作为国家康居工程实施项目，成为承德楼市的典范楼盘，从项目的规划、建筑、户型、景观、配套、物业在承德市首屈一指；
目前一期已经售完、二期基本售完，09年下半年将推出三期产品，预计市场反应仍将良好。对与本项目世纪城在口碑、工期上将会形成直接竞争。

世纪城主要客群为承德市其它区县的在承德工作、生活的购房者，比例达到90%以上。

二：市场情况—重点项目
1.市场分析
凤凰御景（现房）
凤凰御景后期推盘情况未确定。

项目已经基本售完,平均月销售量30套。

二：市场情况—开发区重点项目
1.市场分析
凤凰御景（现房）
二：市场情况—开发区重点项目
1.市场分析
凤凰御景
别墅项目与非别墅类项目相结合，利用风凰山的资源环境，项目品质较高。

项目中一居室户型能够满足大学城部分学生需求，其它户型主力购买人群也为大学城的师生客群或部分投资客。

风凰御景未来在项目成熟度上与本案形成竞争，同时在客群层面也会形成竞争。

二：市场情况—重点项目
1.市场分析
卧龙山庄
预计今年年底，再次推盘的可能性较小，主要以销售剩余房屋为主。

现已售200套，剩余250套，月均销售30-40套左右。

二：市场情况—重点项目
1.市场分析
卧龙山庄
二：市场情况—重点项目
1.市场分析
卧龙山庄
卧龙山庄项目主要客群为承德市政府企事业单位下属单位的普通职员；
卧龙山庄开发体量较大、位置优越，但户型设计不合理，未来将在位置、价格上和项目形成竞争。

二：市场情况
1.市场分析
荣信.丽景湾(现房）
后期推盘情况不确定。

月均销售50-60套，现在剩余400套左右。

二：市场情况—重点项目
1.市场分析
荣信.丽景湾(现房）
二：市场情况—重点项目
1.市场分析
荣信.丽景湾(现房）
荣信.丽景湾的主要客群也为承德市政府企事业单位下属单位的普通职员；
荣信.丽景湾，为准现房，位置优越。因此，在工程进度、位置上形成了竞争。

二：市场情况
1.市场分析
荣信.文轩茗园
荣信—文轩茗园所处位置与本案形成直接竞争，但其开发体量、户型与本案不具可比性，销售时间不确定，可作为本案后期主要关注项目之一，如销售价格、客群来源等；
由于暂时不对外销售，所以文轩茗园的所调研的信息较少。所谓的叠式高层在走访过程中并不被认可，这种北美风格的高层比较适合在海边，并不太适合在山区；
通过市场了解，文轩茗园团购价格3000以内元/㎡，主体已出三层完毕，工期有优势。

主力户型面积与本案相似，两居85-100平米。

二：市场情况—重点项目
1.市场分析
德生.美地湾
德生美地湾一期以低密度住宅为主，有两栋塔楼。小区已经是现房绿化和景观已经体现。通过调研大部分住户为企事业单位高层管理者；
由于小区已经有了2年的销售周期，现多层5800，高层4500。多层共300套，220套相关证件不起，月均销售20套左右。

二：市场情况—重点项目
1.市场分析
小结
目前在售项目体量较大与本案类似的有卧龙山庄、世纪城、凤凰御景，除卧龙山庄外，其它两个项目属于“老”盘，现已属于尾盘销售阶段；
从价格分析，经过两至三年的开发，世纪城、凤凰御景现在均价涨幅较大。卧龙山庄与开盘相比也有了小幅度上涨,,市场整体价格维持在2800-4500之间，市场对价格涨幅较敏感；
市场主力户型为70-110平方米区间两局为主，其次为120平方米以上三居，30-60平方米1居；
从供应量分析，未来市场潜在供应量有限，不确定性较大；
从推广分析，主要以户外广告为主 、其次为报广，DM单、事件营销较少；
销售较好的项目在案场包装较重视，现场销售道具齐全。