多帮物业丰源大厦项目物业综合管理方案
目录
第一部分 公司简介…
第二部分 管理服务理念、服务目标
第三部分 管理机构运作方法与管理制度…
第四部分 管理处人员配备…
第五部分 装饰装修管理措施
第六部分 物业公用部位、设施设备管理…
第七部分 公共区域清洁卫生服务……
第八部分 公共区域秩序维护服务……
第九部分 突发事件应急处理方案……
第十部分 管理费用及收支测算
第一部分 公司简介
多帮物业管理有限公司
企业简介
多帮物业管理有限公司成立于2007年，具有独立法人资格，公司现有员工200余人，其中技术人员15人，管理人员20余人，所有上岗人员经过严格的培训和考核，具备熟练的专业技能，他们中大多数都具有5年—10年的工作经验。公司具备各类先进的清洁保养设备。公司主要承揽企事业单位、医院、酒店、宾馆等各类清洗保洁业务，包括单位地毯清洗、大理石保养、石材翻新等。以保洁、石材保养、翻新咨询，清洁工具销售为一体的综合性服务公司。

公司与贾汪区政府办公大楼、贾汪区常委公寓、贾汪区医院、贾汪区检察院、贾汪区财政局、徐州开元名都大酒店、枣庄凤鸣开元大酒店等企事业单位合作。公司以专业、优质、诚信、务实的职业风格在合作伙伴中赢得了良好的口碑。

企业精神：诚信、勤勉、严谨、共进
服务宗旨：以质量取胜是我们唯一的选择，让客户满意是我们永恒的追求
第二部分 管理服务理念、服务目标
一、管理服务理念
全方位、高品位、高定位、规范化
二、服务目标
我公司正式接受管理“丰源大厦”后，将使“丰源大厦”达到以下管理服务目标（除委托方本身原因、委托方提供数据与实际情况差异较大、政府政策调整及不可抗力等因素外）。

1、总目标达到相当于星级标准：通过良好的物业管理使业户名下的物业保值、增值，真正为业户营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、先进的居住环境、办公环境,营造优质环境，激发入住率与出租率，提高业户的满意度。

2、具体目标：管理服务“以人为本”，针对“丰源大厦”的物业特征，我司提出“高标准、全方位”的物业管理设想。

高标准：从目标管理着手、以质量管理为中心、以信息管理为基础，建立各级监督约束机制，实行24小时的管理服务。遵循物业公司专业管理、业户自主管理、政府部门及业户监督管理相结合的管理方式。

全方位:针对业户和使用人的需求，实行安全、卫生、便捷、齐全、低价及24小时全天候、多方位的高标准管理服务。

三、管理目标值
1、经营场地管理目标值：场地、建筑完好率98%、基础设施完好率95%。

2、场地管理目标值：场地、建筑完好率98%、基础设施完好率95%。

四、工程管理目标值
1、供水、供气保证率98%、照明设施完好率98%、通讯、系统保障率98%、消防设施完好率100%、监控设施完好率98%。

物及所有设备、设施按预定计划维护保养合格率100%、建筑物及所有设
备、设施维修及时率100%、设备、设施突发事件控制率98%。

五、秩序维护管理目标值
1、高峰客流安全措施保证率100%
2、突发事件控制率100%
3、车辆交通疏导控制率100%
4、技术防范监控措施实施率98%
5、重大刑事案件发生控制率100%
6、重大火灾事故发生控制率100%
六、环境管理目标值
1、管理区域内无积尘、无污垢、无垃圾、无积水控制率100%
2、建筑垃圾、生活垃圾、污水处理及时率98%以上
3、灭虫除害及时率98%以上
第三部分管理机构运作方法与管理制度
第一部分 管理机构运作设置
一、公司机构运作
多帮物业实行的是公司各专业部门与各项目管理处的条、块相结合的管理构架，既有各专业部门对条线的指导、监督和检查，又有各项目按物业条件不同的经营管理方式，以确保各项目在经营管理上与公司的经营理念保持一致。

总经理
副总经理副总经理
行政部 财务部产业部 管理部设备部
二、产业管理
熟悉各管理区域的产业结构；
掌握政府有关物业管理的相关政策；
指导管理处进行相关产业管理和业主、使用人的进（出）户手续办理；
产业资料的接收及分类保管；
建立业主、使用人的相关资料档案；
规范各项相关收费的标准。

三、业务管理
包括设备管理、秩序维护管理、保洁管理、绿化管理、综合服务管理、管理检查监1、督记录和其他相关建档资料的管理。

2、定期对各管理处按要求进行设备检查；
3、较大规模维修保养计划的拟定和相关合同的签约； 对修缮施工的委托、监督、规格标准的检查；
4、定期和不定期地检查（抽查）秩序维护岗位的值勤和相关记录，定期进行岗位业务培训；
5、定期和不定期地检查（抽查）保洁工作的质量和相关记录，监督检查和相关培训；
6、定期和不定期地检查（抽查）绿化工作的质量和相关记录，监督检查和相关培训；
7、与政府机构及各职能部门的联络协调及沟通；
8、接待业主的询问、投诉并相应的处理和回访；
9、专业协作单位的选择及相关合同的签约；
10、紧急事态发生时的应对。

四、财务管理
1、实行财务监督，维护财经纪律，定期（每半年）向业主报告小区物业管理收支情况；
2、指导基层管理处按规定按标准收取或支付相关的款项，提高资金运作的效能，保证物业公司的正常营运；
3、维修基金筹集及管理；
4、物业有偿服务费管理；
5、实行经济核算，节约费用，加强资金分配的管理；
6、加强计划管理，保证财务收支平衡。

六、综合管理
主要涉及小区的代办业务管理、特约服务管理等。

第二部分“项目管理处”物业服务构架
监 工商、税务
管 督 公安、消防
理 指 供电、自来水
导 煤气、环卫
街道、房地办
检查指导 邮局、电话局
一、管理处运作机制
在具体运作中，管理处主任是小区日常工作的指挥者，管理员及各班组长按条线分工配合，按公司要求进行指令的执行与落实，运行的过程设记录、有检查，管理处主任可通过反馈作出判断，对监督检查中发生的问题应及时纠正，再检查，保证管理的有效性，促使管理工作的有序循环。

二、管理处工作流程
三、信息反馈
根据公司的要求，各部门必须保持信息反馈渠道的畅通，按照岗位职责，确保24小时内的所有信息都能及时通报，并迅速进行分析处理；所有信息的接受（发出）、处理意见、过程、结果、复查回访情况，均应记录备查。

信息反馈图
第三部分 公司管理制度（目录）
公司主要管理制度
1、《徐州多帮物业管理有限公司员工手册》
2、《徐州多帮物业管理有限公司考勤制度》
3、《徐州多帮物业管理有限公司人际管理制度》
二、项目管理处岗位职责
1、管理处主任岗位职责
2、管理员岗位职责
3、接待员岗位职责