低密度社区概念分享
冯蕴哲
2013年12月27日
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上海华润橡树湾(英式)
（巴黎美术学院式）
（新中式）
（地中海风格）
（地中海风格）
（新古典主义）
（现代主义）
（意大利风格）
目录
第一部分：概念篇
第二部分：风格解说
第三部分：偷面积秘籍
第四部分：容积率简说
第五部分：市场影响
第六部分：室内装饰专题
第七部分：园林景观专题
第一部分：概念篇
&什么是低密度住宅？
1.什么是密度？什么是容积率？低密度意味着低容积率吗？我们这里讲的低密度是否相当于低容积率？什么是低密度住宅。

（北京标准、重庆标准）
2.低密度住宅就是以Town-house（城市住宅、排屋）为主，还包括独立别墅和多层(洋房)这几种物业的统称。

【特征】高绿化率、低容积率。

3.概念拓展：
住宅多层、高层（1-9层、10-18层、19层以上）
公建多层、高层（约：24米-、52米-、100米-）
超高层（100米+）
用地红线、道路红线、建筑红线
&低密度住宅的分类？
1.独栋。

（衍生：类独栋）
3.花园洋房。

（衍生：情景洋房）
2.Town-house。

(包括：双拼、联排、叠拼三种形式)
&独栋别墅？
1.独门独院，上有独立空间，下有私家花园，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后六个方向均为私人领地，四周都有绿地或院落。

2.【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。

3.因为浪费土地资源，国家政策已经开始限制独栋别墅用地。所以衍生了：“类独栋别墅”。

什么是类独栋别墅？
&花园洋房？
1.花园洋房源于上海，自19世纪中期开始，为上海、福建和广东一带的社会上流阶层所专属，是西洋文明和中国文化相互交织的产物。

更为具体地说，它是当时的国内开发商为上海租界的特定少数阶层开发出来的一种采用西方建筑形式的高档住宅。

当时的花园洋房相当于现在的独栋别墅。

2.当今“花园洋房”的概念被重新提起，但其意义已经和当年的花园洋房有很大差异。现在的花园洋房其本质就是档次稍微高一点的普通住宅。

3.【特征】楼层较低；密度较低；容积率较低；绿化率较高；强调景观的均好性；首层普遍拥有私家花园；风格上比较洋气。户型一般为3居室以上。

和别墅相比：缺点是车位与房子的关系不是很紧密；邻里之间还是有一定的干扰。

4.主要客户目标：中高端收入人群。

5.花园洋房的衍生品：情景洋房。

情景洋房最早是出现在深圳，他的主要特征在于“层层退台”，类似于梯田形式。功能上和花园洋房差不多。

情景洋房一方面使得层次感比较丰富；另一方面也利于不同楼层之间的邻里交流。

6.洋房概念的现状：
洋房概念已经被用滥了。

花园洋房：先是有花园的房子这么叫，然后是有（露台）的房子也这么叫，再后来就是只要有个阳台并且不是高层也敢这么叫了……
情景洋房：现在已经是一个纯粹的营销概念性质的东西了，完全没有实质内容。

&Town-house？
1.Townhouse（城市住宅、排屋），是一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库（车位）的联排式住宅。从形式上说，他接近于联排别墅，但概念大于联排别墅。他属于高层和独栋别墅的中间形态。

我们今天讲的Townhouse主要包括联排、双拼、叠拼三种别墅类型。其实洋房也算是广义上的Townhouse。