深圳至祥置业(昆明)有限公司
谨呈：云南贵研地产
贵研地产核桃菁项目
——市场定位及物业发展建议
本报告成果摘要
项目地块适宜开发低密度住宅；
项目产品设计为类别墅、花园洋房；
类别墅产品包括联排和叠加，面积范围240－290㎡；花园洋房面积范围70－160㎡；
目标消费群体主要为北市区范围内中高端收入群体，作为第一居所选择；
在容积率为1.6时，利润总额是最高、土地亩产量最大（每平方米土地产生的利税额最高1990.99元）；产品配货比例为：别墅16.51%，洋房83.49%；在容积率为1.3时，成本利税率最高26.72%，即资金投入产出的指标最好；
项目经济分析及效益测评
项目发展背景及市场环境研究
项目基本属性及自身条件分析
项目定位及物业发展建议
营销策略要点
项目概况——地块概况
地块为坡地，地势东北高、西南低；
北靠长虫山，南临二环北路；与在售项目云岭天骄相邻；
地块景观资源好，拥有大量的绿化植被，地块内部建筑附
着物分布较多，有一定拆迁量；
周边居住人口较少，有少量的工厂分布在地块西南面；
土地位置：二环北路（核桃菁）
面积（亩）：131.256亩
土地用途：居住用地
容积率：＜1.8
绿地率：≥45%
建筑密度：＜30%
建筑限高:不高于6层
地块预判结论：
结合项目坡地及景观资源等特征，本项目适合发展低密度物业，例如洋房、别墅等中高档次产品；
城市静地西向坡地龙脉所在
项目概况——地块区域位置
一环以内
北城要塞:项目所在区位是连接城市东西及市内与北市区的交通枢纽。

本项目
二环北路街景
龙泉路街景
区域交通便捷，主要干道包括龙泉路、二环北路、北京路；
大配套非常齐全，集中商业、休闲娱乐成所比较集中；
文化氛围比较浓厚，大中专院校集中；
项目地块周边自身配套缺失；
家乐福
云南财经大学
龙泉路
二环北路
区域配套主要集中在沿龙泉路，而项目自身配套缺失。

项目概况——地块区域配套
项目概况——地块与周边交通的关系
地块与二环北路的距离为120米左右，由唯一的入口和出口连接；
地块未开通公交路线，缺乏公交配套；
二环北路从西往东的车流进入地块交通不便捷；
A1-A1剖面图
A3-A3剖面图
A4-A4剖面图
A2-A2剖面图
A1，A2为过最高点处地形长边断面，研究坡度变化，判断取景及道路布局形式。

A3，A4为南北和东西向剖面，研究地势变化，思考建筑间距影响。

项目概况——土地高程分析
46.5m
20.7m
74.1m
45.4m
38.4m
73.9m
138.9m
176.6m
106.8m
自然分台:
坡度控制在25%内大区域分台.
（道路用地较省、台地改造工程量较小条件下粗分）
项目概况——土地分台分析
43243.8平方米
47.6m
116.5m
项目地块价值分析：
注：条件最好的分值为3分，其后依次是2分、1分。

结论:
从居住的角度来看：
S3好于S1好于S2。

46.5m
30.8m
40.0m
96.5m
15035.0平方米。

27021.2平方米。

项目概况——地块价值评判