世联地产株洲宏侨项目物业发展建议书 本阶段工作重点：物业发展建议是项目定位的表现形式，形象演绎项目未来打造的方向和重点 项目整体定位 市场调研阶段 项目地块查勘 区域重大项目&设施扫描 房地产市场调研 商业市场调研 目标客户访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 问卷调研（含住宅客户、商业消费者等） 2010.8.16-2010.8.30 项目属性界定 目标分析 核心问题界定 市场竞争分析 客户需求分析 案例专题研究 项目住宅定位 项目商业定位 经济评价 2010.8.31-2010.9.15 项目物业发展建议 项目地块条件分析 立面风格建议 园林景观建议 商业街建议 产品发展建议 会所建议 公共空间建议 物业服务建议 分期开发策略与经济测算 2010.9.16-2010.10.9 NO.1 定位回顾：前期定位主要结论 核心结论回顾 核心问题 如何克服区域抗性（区域模糊、形象认知），实现项目的成功启动和持续开发？ 如何实现区域价值突破，进入市场第一阵营，建立市场认知及认可？ 整体 发展战略 N+1高附加值产品、水社区园林、特色会所配套 客户定位 以芦淞北、荷塘区和石峰区的泛公务员及生意人为主 随着社区成熟，厂矿企业的职员和上班族逐渐增加 商业定位 商业定位为社区型商业； 业态建议：除红港路设置部分集中商业外，其他为沿街商业；以社区服务及餐饮、娱乐休闲类商业为主； 规模建议：约3万平米。 产品定位：85-130㎡二房、三房为主，以N+1为核心概念，以内阳台赠送为核心手段，辅助入户花园，凸窗等赠送方式，扩展舒适度 主力产品 在售公寓项目主要集中在主要商圈附近，以服务商业为主 公寓主要集中在芦淞区商圈附近，集中在中心商圈及火车站附近3468嘉盛华府 鸿益广场 金域小团圆 富华商业广场 中央商业广场 汉华国际商业城 金轮商业广场 庐山恋 城市风景 公寓市场：公寓项目地段特征明显，集中在芦淞商圈及火车站附近，对商业中心依赖明显 中心商圈项目由于项目地段及地块指标影响，以公寓产品为主，体量相对较大 住宅项目公寓多为一栋设置，多数考虑与酒店公寓或办公结合 从各项目公寓体量看，中心商圈类项目公寓体量较大，住宅项目公寓一般为一栋，体量在1.5-3万㎡之间 商业广场类公寓由于地段好，售价较高，售价一般在4500-5500元/㎡（毛坯）之间 住宅项目公寓产品与普通住宅产品差别不大，一般比住宅产品均价高出100-200元/㎡ 在销售上，都尽量将公寓产品放在项目最后期开发，届时社区及周边环境已相对比较成熟，对于公寓销售来说比较合适 从公寓销售价格来看，除中心区较高外，其他项目整体价格一般，且主要在项目后期最后推出销售 从公寓用途来看，以混合型为主，兼顾办公、商务或居住功能，纯居住型公寓较少 纯居住公寓产品较少，一般考虑酒店公寓或商务办公用途，从而增加公寓产品的投资价值 每层户型与电梯比率一般在3：1到5：1之间 从各公寓项目的客户群来看，投资客占比较大 客户群比较广泛，以30岁以上的中年人群为主 从公寓客户来看，主要以投资性目的为主，公寓对自住型客户的吸引力有限 公寓多集中在成熟商圈位置，住宅项目公寓产品较少，多在项目后期最后开发。 公寓客户以投资目的为主，自住需求较少。 公寓类型多为混合类型，兼顾居住、办公、酒店公寓等多种用途，纯居住公寓较少。 本项目未来区域前景良好，且交通便捷，适合开发公寓产品，但须控制总量，以1栋约1.5万平米（300套左右）为宜，放在项目后期最后开发。 公寓市场对本项目的启示：公寓项目对地段依赖明显，多为混合型公寓，客户多以投资为主 NO.2 具体实践：物业发展建议 Part 1 规划实践 地块价值分析—布局基础 规划前提——项目用地环境分析 项目四至： 东侧为住宅用地，泰苑小区，另有部分纺织路老旧住宅将拆除；东北侧为工业厂房用地，包括株洲市铸件厂及塑料五厂；东南侧为住宅用地，包括湘苑小区和嘉园小区。 南侧为株洲市文化园公园用地。 西侧为株洲市火炬工业炉公司厂房用地；过红港路往西为湘江支流，未来规划为白石港湿地公园。 北侧有京广铁路线通过，过铁路往北为住宅用地，黄家塘社区；西北侧为株洲东方工具有限公司。周边环境较差 南向公园资源 规划前提——项目用地环境分析 结论：地块现状沿人民路进入性最佳，其次为红港路。由于本地块成狭长状，故将本项目两个车行入口设置于人民路两端处，人形主入口设置于人民路中间位置。 交通路网 项目四面环路。东侧的纺织路为生活性道路；南侧的人民路为区域性道路；西侧的红港路为城市主干道；北侧为规划中的人民二路，且临近京广铁路线。地块交通路网便利，整体进入性较好，有铁路线经过项目北侧. 规划前提——项目用地环境分析 地块南侧紧邻文化园，景观绝佳，视野开阔；西南侧未来规划有白石港湿地公园；北向可远瞰天鹅湖公园景观；东南向有神农公园与湘江，但距离较远，此资源利用有限。项目景观优势较明显，结合后期内部打造的园林景观，形成一个生态宜居的高端小区。 南赏文化园/北瞰天鹅湖公园/西南规划湿地公园/东南远眺湘江 景观资源丰富，但并非得天独厚，并不具备市场稀缺性 景观资源 规划前提——项目用地环境分析 主要噪声影响来自铁路噪声与道路噪声。铁路噪声来自地块北侧的京广铁路线；道路噪声主要来自地块西侧的红港路，其次是南面的人民路，然后是东面的纺织路，最后是北侧未来规划的人民二路。另外的噪声源来自项目周边的生活噪声。 噪声等级：铁路噪声〉红港路噪声 人民路噪声 纺织路噪声 人民二路噪声 对地块影响：铁路噪声〉红港路噪声 人民路噪声 纺织路噪声 人民二路噪声 噪声分析