工业地产专题研讨
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ChongQing
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等
工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间
什么是工业地产？
全球工业地产发展历程
世界工业地产的发展已有百多年历史，共经历了三个阶段，目前已步入成熟期。尤其在西方发达国家，工业地产开发已经十分成熟，发展方向多元化，融资方式多元化，REITS投资基金盛行，市场化程度高
世界工业地产与工业发展水平关系
工业发展水平
时间
1760年
1870年
1940年
1970年
蒸汽时代
电气时代
后工业化时代
第一次工业革命
第二次工业革命
第三次工业革命
电子信息技术广泛应用
工业地产发展初期
迅速发展期
发展成熟期
自19世纪70年代发动了第二次工业革命，人类进入了电气时代，工业地产在这个时期有了初步发展
1940年第三次工业革命爆发，工业生产技术迅速提升。在工业蓬勃发展的大环境下，工业地产需求大量增加，进入迅速发展期
1970年代，电子信息技术广泛得到广泛应用，人类进入后工业化时代，第三产业崛起。而工业地产走向多元化，进入发展成熟期
工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求。工业地产的发展与工业息息相关
全球工业地产核心分布
由于工业地产与工业发展水平的相关性，工业较为发达的国家和地区如美国为代表的北美地区，以英国、德国为代表的西欧，以及以日本为代表的东亚地区工业地产发展处于世界领先地位
北美
西欧
东亚
美国工业地产占全世界27%
工业地产对GDP贡献超过30%
美国工业
自70年代中后期以来，美国工业虽面临来自多方面的挑战，但其在世界工业中所占的份额一直保持在25～26%的水平
战后的美国制造业曾一度在全球市场中拥有绝对优势，占到全球制造业份额的40%左右
1987～2005年，美国制造业对实际GDP的贡献率为15%，是所有行业中最高的。1987～2005年间，制造业生产率增长了94%
美国高新技术产业出口约占世界高新技术产业出口总额的1/5
典型案例（美国）：其工业地产强势推动本国经济
美国生态工业园区
特点
工业共生：园区的基本理念以工业共生与工业生态学为核心，从根本上消除发展与环境的矛盾；
协作生产：由企业组成的社区，不是单个企业的简单总和，而是通过协作生产提高生产力；
生态工业：具有生态工业的创新精神，通常一个企业的废料与另一个企业的进料并不完全相同，因此园区管理者和成员企业探索新技术、新方法，改变某种产品设计或改良某种副产品的质量，以求该副产品适应另一个企业进料的要求
特点一：生态化工业园区
生态工业园区作为一个新兴的工业生产理念在美国受到政府、科研机构、工商企业的高度重视，其生态不仅停留在绿化环境方面，园区通过创建基础设施实现废物、能量的再利用，目前全美已建约20个生态工业园区。