房地产开发流程简析 房地产开发概念 是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。 就房屋开发而言，一般包括四个层次： 第一层次为住宅开发； 第二层次为生产与经营性建筑物开发； 第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发； 第四层次为城市其他基础设施的开发。 一、概念 我们通常以及下文讨论的是第一层次和第二层次当中的住宅小区、商业、办公类产品的开发。 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流程 房地产开发流程 通俗的来看，房地产开发流程大体分为如下几个阶段 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流程 获知土地出让信息 报纸 官方网站 政府推荐 朋友告知 …… 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流程 获知土地出让信息 进行土地评估及可行性论证 土地察看与评估 经济测算与可行性论证 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流程 获知土地出让信息 进行土地评估及可行性论证 报名参加土地出让 在论证项目具备可行性后，申请报名参加土地出让。 土地出让主要有三种方式： 招标 是指由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。 挂牌 是指出让人发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖 是指在指定时间、地点，在公开场合由土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，诸多的竞投者轮番报价，价高者得。 在中国，土地出让的是土地的使用权，所有权归国家、集体所有。 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流程 获知土地出让信息 进行土地评估及可行性论证 报名参加土地出让 三种出让方式中，土地拍卖形式更加常见。 土地竞拍签订合同 ←土地拍卖会 ←现场竞拍，价高者得 ↑签订土地使用权出让协议 常见使用权年限： 住宅70年；商业40年；办公50年 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流程 前期准备 开发企业需办理 建设项目选址意见书 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 …… 方案设计 由于专业细分，房地产开发过程中涉及的建筑、景观、施工等诸多方面多数是由房地产开发企业分包给相关企业。 即房地产开发企业在该阶段开始项目招标。 招标的类型包括： 建筑设计招标 景观设计招标 物业管理招标 …… 最终确定项目规划建设方案。