为什么香醍漫步能成为沈阳别墅市场的销冠？
香醍漫步有着怎样的核心竞争力？
香醍漫步给消费者一种怎样的生活感受？
项目打造的“城市核心最大别墅社区”的定位是否有价值？
项目一直宣传的“城市别墅”的产品属性是否被市场认可？
经过一年半的经营，龙湖品牌是否已经树立？
既然已经是别墅销冠，是否还有进一步提升的潜力？
带着这些疑惑和问题，1949项目小组六天时间里五次到访项目现场，对三位销售人员（杨巍、李赫、曹茹）进行了五次深度访问。
并两次对周边竞品项目进行调研。
通过这些访谈和调研，我们的疑惑基本解开，对项目的整体判断和把握也比较清晰。
无论是现场销售人员给我们传达的信息还是我们
自身感觉到的情况，一个字概括就是：
“累”
像卖普通住宅一样卖别墅
面面俱到，却无法一针见血
像卖普通住宅一样卖别墅
与客户销讲一直在讲硬件，而没有软件。
品牌作为卖别墅最重要的软件，在营销中严重缺失，即使给客户现场介绍品牌优势，客户认可度也很低，没有一个对品牌的认知。
面面俱到，却无法一针见血
在给客户介绍时，区域、配套、景观、户型、物业等等一一全面介绍，却没有一个最核心的吸引点的提炼。
没有一个最能打动客户的核心价值的放大。
总结以上营销中遇到的问题可以用两个错位来概括
品牌错位
“龙湖”可以说是中国房地产市场的最著名的一线品牌，特
别是在别墅业态领域，更可以称得上是第一品牌。
但是在沈阳“龙湖”品牌的知名度、影响力和品牌地位却非
常弱。
项目在营销推广过程中，特别是销售终端上很难从品牌上借
到力。
所以销售人员只能和消费者讲产品，和竞争对手拼硬件，这
只能起到事倍功半的效果。而且是把项目最核心的优势给丢
失了，也是把销售别墅产品最核心的优势丢失了。
曹茹给我们分享了一个活生生的案例
某客户，对产品、景观、户型、地段等等硬件条件都比较满意，但就是无法下定购买决心。
曹茹问了客户这样一个问题“如果我们是万科的项目，您会不会买？”
客户非常肯定的回答“那就会买！”
曹茹很聪明，她开始给客户重点介绍龙湖的品牌情况。
但是这也正说明了龙湖品牌在沈阳市场的缺失，没有起到营销过程前统领的作用，反而需要销售人员现场再做补课的工作。
定位错位
我们在今年一年的营销推广中，对香醍漫步一直在以“城市别墅”的属性作为定位和营销推广的基础。
“城市核心最大别墅社区”“城中墅墅中城”“1300亿成就一座香醍”“童话城堡别墅”“可以逛街的别墅”……
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