复地北城中心项目—— 致复地集团 易居中国杭州事业部 2009年6月 项目销售策略报告 项目背景初步研究和问题的提出 Part One 本案恰位于城北家居建材市场核心，区域位置十分优越，如发展家居建材行业，借用城北现有的商业氛围，差位竞争，立足城北，辐射浙北。 项目背景/区域位置 北站客运班线主要发往北京、安徽、江苏、河南、山东、湖北、重庆、浙北（安吉、长兴、湖州）等地。从此看来，本项目主要客源来自于城北、城西和杭州近郊城市安吉、长兴、湖州等地。 主要客运流向为长三角地区，交通便捷性为本案商业发展集聚相当人气。 长三角经济较为发达，也会引得较多经济发达区客户经营投资。 北站强大的客源优势 项目背景/项目基本情况 项目地块为正方形，其商业部分正面临街面较宽，项目标示较为醒目。 项目地块规模较大, 区位优势明显,周边交通优势明显,如何挖掘项目的最大价值？产品定位是关键！ 项目所处区域目前人气较佳，周边家居用品产业和汽车产业较为集中，因此产品定位应该重点考虑这一因素。 地理环境：杭州北城门户、杭州北部新经济中心 项目总体定位：杭州城北区域中心商业航母——生活、办公、娱乐、购物多功能于一体的商业综合体。 项目背景/当前项目业态划分 北城中心 业态类型 开发规模 商业辅楼 商务楼 地下部分及停车位 110131平方米 5层商业裙楼面积： 1F：19882平方米 2F：21582平方米 3F：22228平方米 4F：23210平方米 5F：23229平方米 31347平方米 精装SOHO空间：60平方米 自由组合办公空间：100-160平方米 地下营业面积：14834.1平方米 停车位：537个 地下停车面积：6677.9平方米（163） 商场顶楼：280个 广场：94个 自行车：8776个 项目目前面临的主要问题的解读 严峻的市场形势 近一年来市场形势变幻莫测，如何研判未来市场走势？ 复杂的产品类型市场 40年使用权房产品市场面临较为复杂的产品定位，这一定位未来市场如何？ 巨大的市场供应 杭州供应量巨大，且多定位多样化，如何在整体市场脱颖而出？ 研判市场趋势 项目定位 定位客群 差异竞争 问题1 了解杭州服务式公寓、办公楼的需求情况、消费行为特征、消费需求偏好，实现对这一客群进行市场细分研究 问题3 针对本区域酒店式公寓、专业市场的需求研究，完善本项目产品库条线，并根据客户的需求对本项目提出产品定位等细节性建议 问题4 针对本区域市场的供求现状，深入研究未来市场的客户需求状况，明晰各类型客户的需求特征，完善本项目的各种产品细节特点，形成差异化竞争并对本区域酒店式公寓、商务办公后期市场趋势研判 面临的主要问题 解决之道 问题2 了解家居用品产业中的附属行业对所属产业区域办公用房的需求，如何吸引附属行业的进驻，并对市场做出细分研究，为商务楼客户定位提供有效依据