万科双月湾舞动南中国 世联地产 2011年1月 万科●惠州双月湾项目营销策略报告 谨呈：万科地产开发商目标 2、短期目标：期望目标是10～20亿，10亿是底线，需要1.6-3万批上门量保证 1、长期目标：树立滨海度假项目标杆典范 打造珠三角家庭度假新标准，成为深圳东部滨海度假新杆； 本项目在于形成新度假产品开发模式，为后续同类型项目提供成功可借鉴的、可复制操作手法，成为里程碑度假项目； 目标 两个目标： ——2011.1.24首次沟通会，开发商提出目标：项目面临问题 问题背景： ——基于我们对项目、市场理解； ——2011.1.24首次沟通会，开发商关注问题： 项目距离深圳较远、区域较为陌生、配套、人气均不足 客户需求、来源等？ 营销执行等？ 在所有竞争项目当中，我们离深圳最远，本案客户在哪里？是谁？如何吸引上门？如何打动他们？【 客户问题】 报告研究的重点：挖掘客户需求与机会，解决项目面临风险问题 2011下半年，入市项目密集，供应集中放量，竞争比较激烈，项目如何超越对手？【 竞争问题】 问题 1 问题 2 项目总体营销策略是什么？策略如何落地执行？ 【 应对策略】 问题 3 三大问题：报告结构 营销策略执行 客户环境分析 竞争环境分析 项目定位分析34★ 广州 一小时生活圈 佛山 二小时生活圈 香港 澳门 北方城市 江浙地区 三小时以上生活圈 深圳 惠州 海南 东南沿海 华中地区 基于对区域属性的理解，我们对客户进行了三个层级的定义，即一小时生活圈、两小时生活圈与三小时及以上生活圈 东莞 本项目地处惠东沿海度假区，项目与深圳、珠三角以及全国的三层关系可以明确—— 与深莞惠的关系——交通关联来看，属于一小时生活圈内。经济、城市发展高度关联，未来更是具有莞深惠一体化的规划利好。因此项目的主力客户群以莞深惠城市圈为主 与广佛的关系——与本项目保持两小时通勤圈距离。城市关联度不如深圳、东莞，因此，广佛城市圈客户重要性低于莞深惠 与全国的关系——高铁的开通，将华中、华南区域拉近至4小时生活圈内，与东南沿海通过高铁实现2～3小时通勤，结合世联与万科品牌影响力，将能够拉动全国客户，实现项目突破区域，辐射全国的影响力