绿城西子 | 玫瑰溪谷 市场推广及品牌整合建议 2007年5月，上海和声广告有限公司 每一次和声接触绿城项目，总会有新的发现。这种发现给予创作人员的感受是美好的。希望我们的发现可以丰富绿城的品牌内涵和产品体系。相信今天也可以有令大家满意的发现。 □报告概要 洞察 总体市场背景 所有可能的竞争关系 客户群落界定 概念 品牌塑造 项目名称 核心概念 概心创意 通路 玫瑰计划 第一阶段：又见玫瑰 第二阶段：玫瑰魅力 第三阶段：玫瑰演义 第一部分洞察 第一部分洞察 总体市场背景 所有可能的竞争关系 客户群落界定 杭州还有多少别墅？ 总开发面积 总建筑面积 总套数 主要分布区域 预计可开发时间 杭州还有多少别墅？ 合计：总占地31355亩，总建面约800万㎡ 杭州还有多少别墅？ 目前杭州正在开发的以及规划中的别墅用地超过3万亩（含青山湖板块1万余亩别墅用地）。 从开发商已经规划的面积看，别墅面积将超过800万平方米（约0.4的容积率），如果根据目前每年50万平方米的开发量水平，杭州别墅用地还可以开发十多年。 别墅用地主要集中于闲林、青山湖、银湖一带。闲林、青山湖将成为未来别墅供应市场的主导板块。 本案所在的青山湖区域，别墅年消化量在6万方左右。 杭州别墅板块及市场推量（2007） 合计：884（此数据不含桃花源） 不统计桃花源推量，上表的总量是884套。 至2007年底，杭州别墅市场（独栋）推量约900多栋。 本案所在的青山湖板块推量占到总数的一半，将有475套。 杭州别墅板块及市场推量（2007） 青山湖别墅，今年能销多少？ 2004-2006临安别墅去化量 临安其他区域未见独立别墅开发，本表所列实际销售数主要集中在青山湖区域，重点是锦绣钱塘、青山湖畔、山语间三个项目。 自2004启动青山湖别墅开发以来，销售保持着逐年上升的趋势。 随着本案启动，绿城品牌的进入，交通条件的改善，在没有重大利空的前提下，2007年，青山湖别墅销售量将有新的增加。 可能影响销量的因素还有：随着本案开盘，别墅总价将有成倍提升，可能带动其他项目提价，从而影响到实际销售量。 青山湖别墅，今年能销多少？