蓝山郡项目2011年总结&2012年营销总纲 谨呈:湖南金麓房地产开发有限公司 金地三千府项目2012年总结&2013年营销总纲 报告的思路 营销策略总纲 策略分解 核心策略 推售总结 第一季策略 第四季策略 第三季策略 第二季策略 第五季策略 2012营销总结 客户分析 推广总结 目标及问题 目标提出 核心问题 推售策略 渠道整合策略 形象策略 客户营销策略 活动攻略 展示分析 市场分析 市场分析 宏观环境 本体分析 第六季策略 客户必杀技 2012年营销回顾 Part 1 推售总结 推广总结 客户分析 推售总结 Part 1.1 别墅 洋房 1－8月主推联排、合院新品，受市场影响，上半年整体别墅去化不理想，下半年即刻启动洋房新品。 推售节点 联排L1-4栋认筹 联排L1-4栋解筹、合院正式对外销售 启动13、18栋洋房认筹 13、18栋洋房解筹，16、17栋洋房线下加推、12栋洋房的认筹 推货回顾 1月 4月 2月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 联排L5-9解筹 联排L5-9认筹 合院解筹 12栋洋房的解筹 合院样板间开放别墅各月销售和签约情况（截止11月30日） 截止到11月30日，共计成交别墅52套，月均5套的去化，完成销售金额1.485亿。 销售回顾（别墅） 认购：别墅共计成交52套，完成销售面积1.952万方，销售金额1.485亿； 签约：别墅共计成交41套，完成销售面积0.145万方，销售金额1.108亿。 洋房销售回顾 截止到11月30日，共计销售洋房33套，完成销售金额0.237亿，洋房历经3个月的蓄客，实现首次开盘的相对较为理想的销售成绩。 洋房各月销售和签约情况（截止11月30日） 认购：洋房共计认购33套，完成销售面积0.422万方，销售金额0.237亿； 签约：洋房共计签约22套，完成销售面积0.256万方，销售金额0.144亿. 别墅推售小结： 推货： 别墅上半年利用释放区、样板间开放推出联排、合院新品，集中推货量较大。 去化： 受市场的影响，全年别墅整体去化不佳。 在节点配合的月份，别墅均取得了全年相对较好的销售成绩。 推售总结 2012年全年别墅市场不景气，导致项目别墅去化速度缓慢，下半年推出洋房新品，但由于工程影响，导致洋房错失最佳推售节点，实现销售金额较少。 洋房推售小结： 推货： 洋房受工程节点影响较大，影响了推货节奏，但为了年底任务完成，同时推出了13、18、12、17栋96套房源，集中推货量太大。 去化： 洋房首批单元由于蓄客周期较长，所以首次开盘销售较为理想。 1、2、6楼受总价高的影响去化速度较慢。 别墅、洋房错峰推售。 充分利用工程节点。 同时推货量不宜过大，可根据实际蓄客量决定推售量。 综合考虑前期货量的去化情况决定下批货量的推售节点。