中盈广场营销执行报告 佛山中原地产 2011.11 因项目已定位成形，而且已对外树立基本形象，本营销方案应该落到实处，着重执行工作，强调项目如何做好营销工作，实现项目价值； 项目天生丽质，可预见将形成良好的销售趋势，并可实现较高的价值；中原的价值，就是在保证项目合理消化速度的前提下，实现项目高价值和高利润的回报。 大局已定，关键在执行！ 本案纲要 如何卖？--营销策略与执行 25--68P附：中原地产运作案例69--98P卖给谁？--客户定位19--21P卖什么？--项目认识10--18P卖多少钱？--定价策略22--24P外部环境预判 3--9P10月份十大城市住宅指数环比出现近一年来首次下跌。 根中国房地产指数系统百城价格指数对十大城市的全样本调查，今年10月，全国十大城市住宅平均下降0.4%，写字楼上升1.03%。 国家统计局公布的70个大中城市价格指数走势亦出现与十大城市成价格指数类似的规律。 2011年10月十大城市住宅价格指数 全国房价走势 地产宏观环境预判：外部形势严峻，楼市低迷，进入“严冬”期，预计楼市严政短期内难以转变，后市面临较大风险 经济形势 地产调控政策 全国地产走势 佛山楼市形势 世界经济萧条，发达国家经济萎靡不振，并有可能恶化的趋势，致使外需萎缩严重；中国经济增长明显放缓，人民币升值压力大，CPI高居不下，通胀预期加强，而且内需不足，经济增长面临调整与转型； 中国楼市经过暴涨后，进入严政密集调整期，限购限贷愈演愈烈；还有房地产税等众多调控也在伺机以待，务必把房价调至合理水平，中央政府表态坚决，投资性需要被严重压制；预计未来中国楼市还会被坚定执行，短期内严政降不放松，后市风险很大； 受政策影响，房价已开始松动，全国楼市降价声一片，楼市已进入深度调整期； 目前客户观望情绪非常浓，纷纷推迟入市时间，期待楼市真正下跌时期； 发展商资金链趋尽，各大发展商（如万科、中海、碧桂园、雅居乐等）也开始引领降价，快速出货，中小发展商变化相对缓慢，但也开始酝酿调整价格策略； 佛山也是限购城市，楼市调控政策执行得比较彻底，对楼市影响比较明显，量价齐跌； 今年第四季度，佛山住宅已明显出现供大于求状况，为应对未来可能出现低迷情况，各发展商都未来快速回笼资金，加大出货量与促销力度，力求保量过冬； 目前禅城区楼盘（如碧桂园城市花园、东海国际、万科城等）已首先降价，展开促销大战，但仍然成交乏力； 住宅低迷，迫使发展商注意力纷纷转移至商业地产，纷纷开始推售商业项目，以求通过商业达到快速销售，回笼一批资金，以解燃眉之急。