谨呈：广西泽润房地产开发有限公司 皇庭置业顾问公司翡翠湾项目组 皇庭集团策划部 前言 随着钦州房地产市场的发展和成熟，皇庭必须做一个“钦州标志性”的一流样板项目来建立在钦州的形象，为公司后续项目的发展奠定坚实的基础； 在一期项目的销售过程中，需要特别强调“大营销”的思想，将规划设计、策划包装、施工组织、现场管理、销售服务、社会资源整合利用都纳入以“支持销售为终极目标”的整体营销体系； 强调“劣势竞争”思想，认为在片区共享教育、景观、路网、土地规模等优势导致“同质化”严重的条件下，竞争力的强弱更多体现在对劣势的转化力度上。注重在销售前对销售障碍的剖析与解决，以期实现项目的社会效益与经济效益； 将“体验式营销”的概念深入带到钦州，将会所、园林、样板房、物业管理、客户通讯等全新的情境营销模式加入到项目的推广过程中，给行业树立标杆的同时，建立“皇庭地产”在消费者心目中“诚信、专注、专业”的形象。 项目分析 钦州市场分析 项目住宅定位 项目商业定位 总体营销推广策略 目录 开盘前必备条件 项目位置 地块位于永福西大街钦江二桥南、滨江北路西面，地块东临钦江，西面为新华路，北面为永福西大街。 项目用地为直角梯形，地形平坦方正；南北长约200米，西南至东西长约180米。 项目基本经济指标 地块东临钦江，是钦州第一个真正意义上的江景项目。钦江水域较窄，两岸草地、树木等植被丰富，景色宜人。美中不足的是江边路面铺设工作尚未完成。 项目东面有中石油规划用地、悉尼阳光、合福创展等多块住宅用地，是未来房地产的主力供应区域。钦州二中的搬迁，提升了片区的教育配套。 项目四至 地块南面有十余户住户，植被资源较好，远处为已经停产的电厂和水泥厂。南面缺少商业配套设施、休闲娱乐配套和教育资源配套。 项目四至 项目西北面多为自建房，对项目的整体形象有一定的影响。 项目与钦州的市政大道——永福西大街约有60米左右的距离，一公里范围内有广播电视局、卫生局、检察院、交通大厦、财政局、海洋局、土地局等多个市政单位；有钦师附小、市八中等教育配套；有新华书店、幸福大酒店、两岸KTV、香水街等购物休闲配套。有5路、8路公交经过。 项目四至