金地 “湾流域”项目 营销策划报告 2007年11月 报告提纲 报告提纲 上海城市背景分析 上海宏观市场分析 政策影响分析 城市经济背景—GDP及人均GDP 上海总体经济持续保持稳定发展，为房地产行业的发展提供了良好的宏观背景； 经过05、06年的超高速增长，07年GDP增长有明显回落趋势，预示经济增长将逐步回归合理速度。 2006年上海人均GDP突破一万美元大关，在城市人均GDP的排名处于第二的位置； 上海人均GDP增长速度已低于其它地区，并仍在逐步放缓，预示居民收入水平增长已放缓。 城市经济背景—恩格尔系数 从恩格尔系数来看，02年上海已从小康进入富裕阶段，居民对房地产的需求进入结构性改变，改善型需求将成为市场购买主力。 城市投资背景 房地产投资对固定资产整体投资水平拉动作用较强，平均约占固定资产投资的三分之一左右； 房地产投资受到政策影响明显，05、06年增幅回落巨大，投资增长缓慢； 在国家限制固定资产投资增幅的大经济背景下，预计今后两年房产投资会仍呈低速增长态势（10%以内）。 城市人口背景 上海年龄结构以35-60岁中年人为最多，对于目前改善型住房需求有很大的支撑。 随着适婚年龄青年人大幅度增长，初次婚房置业需求将进一步增加，假设每户需求100平米，06年婚房需求即为1600万方。 上海未来的刚性需求就是由这两类客源支撑，改善型换房和结婚置业 城市消费背景——人均储蓄 总体来看，人均储蓄存款呈现持续上升态势，2006年达到48080元，居民储蓄增加带来投资能力和需求的增长，这将为房产带来部分投资客源。 上海城市背景总结 上海已具备良好的宏观经济基础，房地产行业发展拥有良好的经济平台； 人口周期提供大量改善需求（ 35-60岁人口比例45%）、婚房刚性需求（每年1000方以上），为房产提供稳定的市场需求； 居民储蓄增加、恩格尔系数下降，带来房产投资需求和改善需求的增加； 预测上海未来几年经济将过渡到平稳发展，为房产市场发展提供良好的经济平台 报告提纲 上海城市背景分析 上海宏观市场分析 政策影响分析