大连亿达杰特项目营销方向定位初探 谨呈： 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 背景 宏观大势A、09年市场走势如何？ 1、房地产与经济及股票市场存在内在对应关系： 虚拟经济的代表股票市场将先于经济见底，而作为实体经济晴雨表的房地产行业将后于后于经济见底 2、整个房地产行业已经面临且处于不可避免的下降周期，虽然救市政策频出，充其只能减缓下降速度，而不能改变下行趋势 3、大连作为二线城市，对市场变化的敏感度比深圳北京等一线城市落后6-8个月左右 由美国次贷危机引发的全球金融危机已演变为全球范围内的经济危机 “次贷危机” “金融危机” “经济危机” 全球经济形势演变： 对中国经济形势影响： 宏观大势A、09年大连市场走势如何？ 宏观大势A、09年市场走势如何？ 当前在经济危机和中国自身宏观调控的共振之下，中国经济步入了一个调整周期，未来面临长期调整 我国调整周期模式 下降期 调整期 恢复期 中国从2007年中就进入了自身的调整周期，开始经济软着陆，进入2008年后表现更为明显，主要体现在各大中城市房地产市场逐渐进入调整期和股市的持续下跌。 中国政府早在全球经济危机之前就已经针对我国经济自身的调整采取了一系列措施，可以说中国的经济实际上已经先于此次危机做了调整，如降息和保证市场流动性等。 美国次贷危机引起的全球金融危机改变了调整的速度和模式，在当前经济危机和中国自身宏观调控的共振之下进入了V型调整周期，这是必然的，而中国政府出台的大量政策也会帮助整体经济的平稳调整，加速经济重新走入上升轨道。 2007年中我国进入调整周期 全球金融危机的突然介入，改变了我国经济原有的调整模式 10月9日 对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税 ； 10月9日 一年期人民币存贷款基准利率下调各0.27个百分点； 货币政策——首付下调、利率下调、准备金率下调，百日五次降息 财政政策——减免税费、扩大投资、针对性强，政府救市决心显现 10月15日 存款类金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点； 10月23日 个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点； 居民首次购房最低首付款比例减至20%； 10月30日 下调定期存款利率：2年（含）以下各档次存款利率下调0.27个百分点，3年和5年期分别下调0.36和0.45个百分点，1年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%。 10月23日 个人买卖住房暂免征收印花税和土地增值税； 首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%； 11月10日 十项措施扩大内需，2010年底前投4万亿 包括加快建设保障性安居工程和取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模等与房地产息息相关的政策； 11月13日 加大保障性住房建设力度，总投资可能达到9000亿元。 11月11日 国务院最新召开的工作会议上，强调了房地产行业的支柱地位，鼓励房地产平稳发展，并将进一步出台更具体化的政策； 12月23日 中国央行宣布年内第五次降息：下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，距本年度首次降息不足百日时间，央行频繁降息，全力保增长之心可见一斑。 宏观大势A、09年市场走势如何？ 年末全国及各地政府积极出台各种救市政策，但市场反应依然平淡，只能减缓下降速度，不能真正阻止下行趋势，预计未来2年仍处于下行周期。