上海浦东星河湾二期发展建议 谨呈：宏宇房产集团 呈递：策源地产（2011年1月） 浦东星河湾一期已经成为创新版块价值的标杆 吸纳了以上海及长三角为主的高端客户，载誉无数 闵行星河湾的开盘，将星河湾的品牌影响力进一步推高 但两次核爆已经影响客源的充沛性 策源认为，浦东星河湾处于上海这样一个中国最具国际化影响力的城市 理应海纳全国乃至全球的商界精英 复星策源将在地域、层级等方面的客源补充以及推动社交生活平台升级的资源扩容 为浦东星河湾倾情奉献 报告框架 Part1 整体市场 市场在经济环境、政策调控、货币环境的博弈中前行 Part2 板块市场 热点轮动，浦东领跑后世博时代 Part3 高端市场 硬件驱动时代向生活价值的软件驱动时代演变 Part4 高端案例 一线江景、历史文脉、CBD地段、中心城区再造 Part5 客群研究 全球眼光国际标准，从露富到显贵的转变 Part6 品牌发展 共享互动基础上的差异发展 Part7 产品发展 星河湾与策源资源互动的双擎发展 Part8 风险与机会 政策严控与后世博时代价值增长 Part9 销售策略 准备工作前置，多方案多预案切入最佳点 Part 10 推广策略 立方营销，七彩生活全景植入 Part1 整体市场 2010年整体市场受到政策调控作用力 的影响成交面积同比减少45%，但成交金额仍达到2007-2009年的平均水平 政策缩量市场拉价，高端市场稳步增长 2009-2010年销售均价4万以上居住类物业去化金额统计表 单位：亿元 单位：万方 销售金额年增速16.5% 销售面积年增速25.5% 2010年成交单价4万元以上的高端市场 销售面积同比增长25.5%，销售金额增长16.5%。 08-10年150㎡以上舒适型公寓占比变化趋势 2010年250㎡以上舒适型商品公寓成交走势 250㎡以上成交月均12.2万方 9月起全市：250㎡以上产品成交爆发，月均近12万方 2010年300㎡以上舒适型商品公寓成交走势 300㎡以上成交月均7万方 9月起全市：300㎡以上产品成交爆发，月均近7万方 大平层产品大行其道，市场份额稳步增长