保利苏州观湖国际 整合策略提报 上海同策咨询2011/11 CONTENTS 目标与问题界定 策略篇 执行篇 目标与问题界定 四大判断/清晰定位 NO1 项目所在板块价值梳理 塑造品牌价值、项目价值，客户分析梳理、吸引客户购买建立市场话语权 奠定观湖国际市场的领导者地位 塑造保利明星产品实现品牌口碑效应 我们对于目标的理解 板块价值塑造 价值梳理 企划行销动作 品牌口碑建立 1.板块印象是否支持？ 2.项目价值如何高于价格 突破市场低迷现状？ 3.营销推广如何树立大盘形象 带动项目去化、品牌提升？ 亟待解决的问题 问题1聚焦 解决板块价值 整体地块属性 ※区位：地块总面积约36.87万平方米吴中区，北邻吴中区郭巷镇，西与独墅湖相邻、东接东环南路，南面尹山湖，苏州政府大力扶持热点开发区域 ※氛围：有待开发，苏州住宅开发的未来方向，尚未形成成熟居住区 ※环境：坐北朝南，正对尹山湖，悠长的水岸线、绿色环绕、道路通达、生态宜居 ※配套：所在区域开发较晚,目前周边还只是道路、绿化等自然景观打造完成，学校、医院、娱乐、商业等生活配套设施较为欠缺 小结：位于吴中区东南部，南面尹山湖，尚待开发板块，配套欠缺。 概况：地块南沿尹山湖，坐北朝南面尹山湖，是尹山湖整体区域的核心地块，湖滨公园都已建设完成，自然环境非常优越。 定位：尹山湖商圈定位为吴中区城市副中心，规划人口5万人。 规划：尹山湖生态商圈总用地面积8.84平方公里，其中水域面积约2平方公里。 尹山湖环湖将以尹山湖、尹山岛为核心，分别形成“时尚休闲区、自然生态区、运动健康区”等功能区域。 尹山湖规划 小结：尹山湖自然环境优越，规划明晰，是项目的重要资源。 独墅湖 本地块 尹山湖 2号地铁和郭新路 8号地铁 5号地铁 东方大道 保利独墅湖项目 区位：吴中区与苏州园区交界处 环境：经济欠发达，区域形象较差 经常发生治安、卫生问题。 交通：地块周边路网发达。到古城区和吴中区只需10分钟车程，至湖西只需15分钟车程。 2号地铁东西向在郭新路地下穿越， 预期在2014年通车使用。 郭巷镇现状 小结：交通畅达主城区和湖西，但是郭巷镇在苏州人心目中形象较差 难以支撑项目所在区域高端形象，营销推广中应予以回避。