目录 市场研究 项目策划 规划方案 价格预期 商业研究 PART 市场研究 2.市场产品特征 1.市场发展历程 5.市场发展预期 市场研究 4.客群分布特征 3.市场现时表现 区域界定： 东至成寿寺路； 西至马家堡西路； 北至南三环； 南至南四环。 市场研究/市场发展历程 样本项目 区域市场研究样本项目共计26个，分别为： 彩虹城、珠江骏景、晶城秀府、星河城、状元城、瑞丽江畔、未来假日花园－竹天下、城南嘉园、顶秀欣园、怡然家园、裕隆园、跃城、政馨园、建欣苑、新新天第、鑫兆雅园、恋曲70、西马金润家园、名都家苑、石榴园、筑梦缘、方南家园、世纪风景、慧时欣园、嘉和人家、点晶小筑。 区域市场研究时间段选取为2003年07月～2005年12月。 区域界定： 研究时段 长时间以来城市边缘化价值洼地。 近年以来城市建设力度加大，区域价值迅速攀升，消化 周期较短，市场需求旺盛。 规模化开发项目占相当比重，品牌地产集中涌入，潜在供 给巨大，06年下半年可达400万平方米，市场竞争升级。 市场发展沿城市交通线分布并呈现辐射趋势。 生活型商业消费与地产建设相互促进，共同发展。 市场发展特点： 2.市场产品特征 1.市场发展历程 5.市场发展预期 4.客群分布特征 3.市场现时表现 中高容积率为主/立面形象不佳 公共区域档次较低/新材料新技术罕有应用 1.受制于价值洼地形象及区域价格承受力，产品相对平实。 2.家庭居住型需求占主体，户型以经济、实用为导向。 典型项目户型面积（平米） 区域户型比例图 2.市场产品特征 1.市场发展历程 5.市场发展预期 4.客群分布特征 3.市场现时表现 1.中端市场构成市场竞争主体。 注：右表按2003.07-2005.12 备案成交均价统计。 2.市场整体价格稳步攀升。 3.个案价格涨幅明显。 区域整体价格保持高增长态势，其中星河城价格涨势最为明显，两年内成交均价上涨2030元，年平均涨幅达到23％。与本案比邻的彩虹城价格也持续攀升，从4250元/平米涨至目前的5700元/平米，瑞丽江畔开盘一年间价格上浮约1000元/平米。