1 研究思路 发展背景分析 区域发展背景 地段价值分析 用地条件分析 市场环境分析 市场总体特征 典型项目借鉴 未来发展趋势 借鉴案例分析 地段类似案例 GOLF公寓案例 高层豪宅案例 发展方向初判 市场空间判断 运作要点归纳 项目初步定位 总体定位 客户群定位 产品定位 形象定位 发展背景分析 区域发展背景 地段价值分析 用地条件分析 发展方向初判 区域发展背景 项目周边尚未形成居住氛围 一公里范围内无商品房供应，居住氛围薄弱 西北侧张村河改造项目，对居住氛围将有所提升 产品可能以中档为主，可以迅速聚集区域人气 由于其开发进度较慢，只能对项目发展的后期有所支撑 项目处于中档居住区和高档居住区的边缘，地段属性模糊 高档居住板块沿香港东路和滨海路向东发展，从松岭路向北逐渐减弱 中档住宅板块由浮山后向东发展 项目开发为中档或高档住宅，都具备一定的合理性 区域发展背景 麦岛改造，产品以高中档为主 本地块 四姜一湾改造规划面积252公顷，产品以高中档为主 青岛高档海景房的集中区域 浮山后 张村河改造 区域发展背景 青岛国际高尔夫 距离青岛市区最近的高尔夫球场 使区域具备发展高档居住的条件 国际高尔夫的主要客户为韩国旅游团，其多为短期活动，且时常更换场地，购买住宅的可能较小，而对于暂居型物业的需求量也不是很大 市区内的高尔夫是一项稀缺资源，可以拉动沿海一线的高档氛围向本区域延伸 区域发展背景 大中院校聚集 科技大学、海洋大学、青岛二中等 具有较好的人文基础，提升区域的文化氛围 各院校的老师在青岛属于中高收入阶层，能够对中档房形成支持，但由于福利分房的存在，就近购买商品房的行为不会大量出现 区域发展背景 规划商务区 高新区三个商务区在规划中，商务区内主要以写字楼和教育科研办公为主，未来将会形成产业的聚集 目前尚不具备商务氛围，其规划的实施也尚需时日，短时间内该区的商务气氛不会有大幅度提升，对本项目的影响有限 本地块 商务二区 商务三区 商务一区