【谨呈：山东金泽房地产开发有限公司】 博物馆地块项目定位 本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 同致行顾问2011.3 Chapter 1 宏观市场分析 Chapter 2 项目解析 Chapter 3 项目定位 政策环境淄博住宅市场商务市场 项目指标 项目配套 整体定位 产品定位 形象定位 报告框架 政策环境解析 “新国八条”政策解读浅析 1、政府高度关注房地产行业发展，国家总理温家宝2010年多次提到房价问题； 2、2010年“4.15”、“9.29”等楼市调控政策密集出台，房地产市场出现积极变化；3、房价过快上涨势头得到初步遏制。但即使是调控年房地产企业依旧处在“春天里”：13家房企2010年度净利润增长率超过100% ，2011年1月份更是有10个城市涨幅超过10%； 4、巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房。 “新国八条”政策背景： “新国八条”涉及政府问责、保障供应、税收信贷、引导需求等多个方面，调控力度进一步加大 “新国八条”政策内容： “新国十条”颁布，“9.29”政策出台，调控力度继续加强，而“新国八条”的出台，可谓没有最严，只有更严，一次次政策的叠加，已经难言楼市调控最严何时能够定型 政府问责 税收信贷 保障供应 引导需求 进一步落实地方政府责任 “新国八条”总体可以归纳为以下四个方面： 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 加大保障性安居工程建设力度 调整完善相关税收政策，加强税收征管。 强化差别化住房信贷政策。 严格住房用地供应管理。 合理引导住房需求。 坚持和强化舆论引导。 “新国八条”解读分析： 新政重点就在对住房“去投资投机化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。 “新国八条”解读分析： 政府问责方面——问责可操作性加强 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责 对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围； 将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标； “年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。