金隅·悦城全程营销方案 【思源经纪金隅项目组2010年7月】 第一部分 营销环境分析 第二部分 全程销售策略 报告框架 第三部分 全程推广策略 第四部分2010年营销推广执行安排 第一部分 营销环境分析 本体解读 政策环境分析 市场环境分析 竞争环境分析 营销环境总论 本案市场定位 本案目标客群定位 本体解读——本案区位 本项目处于天津城市规划发展主轴之上。 项目位于东丽区张贵庄跃进路居住组团，东至外环线，西至跃进路，南至方山道，北至津滨大道。 该项目地处东丽区与河东区交接，处于天津两个城市副中心之一的天钢柳林副中心辐射区域之内，并且与空港、滨海新区毗邻。 市场环境分析——周边交通情况 项目周边紧邻主干道，交通畅达性较好。 周边交通主干道：津滨大道、津塘公路、外环快速路。 交通畅达：东距机场2公里，西距昆仑快速路3公里，北侧为规划的地铁4号线，预计2010年开工。 本案 滨海机场 嘉春园 本案 天房雅苑 秋丽家园 顶秀欣园 祥悦新居 祥瑞家园 百合阳光 昆俞家园 舒畅园 本体解读——周边环境影响项目的形象 经济适用房 限价房 东丽区目前是保障性住房的主要供应区域，项目周边存在大量房源，影响本项目周边居住环境整体档次。 目前在售的河东和东丽区的保障性住宅大约有9-10个，目前左图中所示全部为在售项目。 区域保障性住房集中，影响区域居住档次。 周边环境空旷、萧条，居住氛围不浓。 本体解读——与城市主要功能区距离 本项目距离机场、天津站等交通枢纽较近，出行方便，具有天然优势。 张贵庄距离河东三大居住区有一定距离，居住氛围不浓。 位于外环线以内，心理距离有一定优势。 本体解读——周边生活配套——板块分布图 1、项目周边缺乏城市级生活配套。2、周边基本生活配套完善，生活相对便捷，但整体而言仍有待于进一步完善。 交通系统 公交系统（1公里内，路线多达6条，666路、42路、651路、815路、678路、17路 ） 车站：东方花市 财城大厦 程林公墓 津滨桥 外环津滨桥 张贵庄村 贵环花园 轻轨——2号桥站（3公里内） 地铁4号线——津滨大道站（全长37KM尚未动工） 购物（3公里内） 华润万家东丽店和东兴店、乐天玛特、上东壹街、乐易购、福东百货 医疗（3公里内） 武警医学院附属医院、三中心医院、东丽医院、东丽区中医院、东丽妇幼保健院、安宁医院 银行（2公里内） 农行、建行、工行、交行、深发展、光大、中信、中行、邮政储蓄、农村信用合作社 教育（3公里内） 幼儿园：东丽一幼、东丽二幼 小学：张贵庄小学、实验小学、津门小学 中学：第100中学 、耀华国际滨海学校、鉴开中学、东丽中学 大学：天津民航大学 本体解读——周边生活配套