营销变革——蚌埠·星河世纪城项目营销报告 大略伟业高绩效NP营销系统 P销售目标＝N × P 有效来访量 来访成交率 营销变革---提高有效来访量 每一个推广动作细化 量化有效来访数据 二、具体推广动作 ④一二手广泛联动，四五六集约深耕 ③活动与事件营销 ⑤传统媒体推广 N 有效来访量 （精准推广） ①基础必做动作 ②定向定点推广 乡镇、社区 消费场所 短信等 制作定向定点推广模板 一、判定有效来访 ③营销推广策略 P 来访成交率 （顾问式服务） 价格策略及折扣策略 提高客户满意度 解决客户异议 有效促进成交 提高来访成交率 营销变革---提高来访成交率 提高成交能力 目标确认 2012年11月开盘，3#、4#楼去化不低于50% 工程进度能否实现——工程盘点 客户来访量能否满足——营销推广 客户分析——调研总结 目标实现 项目是否支持目标达成 前期准备 11月 蓄客期 蓄客储备 12月 一期开盘 13年1月 持续热销 7月 启动期 8月 确保客户储备 确保客源持续性 一期营销计划 注：本时间节点只是初步预期，具体需要根据工程进度等实际情况另行确定 第一阶段：7月启动——2013年1月一期开盘后三月 蓄客数量：销售目标套数（256套）/有效成交率18%=1400组*50%=700组 具体操作手法 如果根据理想状态，有效来访率则能达到约18%；一期销售则需要实现的有效来访量：1400组 量化来访量，提高成交率 销量目标= 有效来访量 ⅹ 来访成交率 有效渠道 有效形象 案场执行 推售策略 推广渠道是否满足来访量？ 推售策略、案场执行是否满足成交率？ 客户关注点 有效区域 整体大势判断 蚌埠市场判断 区域竞争环境 形势分析 市场是否支持 政策对市场的影响 1、保持经济稳定发展，防止房产泡沫破灭，反之防止经济发展停滞； 2、分税制使得地方政府55%税收上缴，中央政府又对地方政府进行城市发展考核，而城市发展建设主要的支出又依靠的是地方政府。一旦失去土地财政，地方政府必然难以为继。可以说2012年的政策微调是在救地方政府； 3、各种微调信息必然刺激“刚需”的购房冲动，特别对于观望型的刚需客户刺激极为明显。对于二套房客户则对于这种刺激的反应相对会迟钝很多，而改变二套房的贷款利率上浮百分之十才是能够刺激他们。