远郊大盘之跨界营销价值报告 东方海外花桥住宅项目 易居中国·上海房屋销售(集团)有限公司 2009年5月 报告前述——冷与热的思考 关键词—— 新政猛药 整体放量 价格震荡 后市不明 嘉定大盘 价格趋高 各自围阵 安亭缺位 关键词—— 供应集中 产品同质 本地客源 容量有限 大盘当道 一支独秀 价格瓶颈 增长乏力 有点小的上海市场 有 有的花桥市场 热 热 冷 有点“小热”的上海市场 供求处于历史低位 高位运行 调整回落 历史高位 成交价格回落后振荡趋稳 ——上海商品住宅供求走势（05年1月-09年4月） 供应：08年下半年供求比0.6，供求严重失衡，导致09年1-4月份市场主要去化08年下半年存量，09年新增供应量较小； 成交：09年成交呈逐月回升势头，其中3、4两月份成交量达到08年以来的高点； 成交价：08年6月后楼市步入振荡调整阶段，目前稳定在11000-13000元/平方米左右 ； 全市 宏观市场 —— 供求量均处于历史低位，价格振荡，走势趋稳 数据来源于CRIC系统、网上房地产 有点“小热”的上海市场 楼市小阳春 07年抑制性调控和08年全球金融危机共同的作用的结果；08年，上海商品住宅仅成交了891万平方米； 08年10月22日以后，鼓励性的调控措施频频出台，一方面，在购房成本上给予了普通购房者优惠，另一方面，更为购房信心鼓了一把劲； 消费者： 需求反弹释放 政府： 政策效应 市场热销楼盘加快推盘节奏，降价促销力度加快清货速度，刺激了购房需求； 开发商： 降价促销，加快出货 3月楼市小阳春透析 —— 小阳春是楼市调整进程中，政府、开发商、购房者三 方作用力汇集后的长时间压抑下的阶段性反弹，并不 代表楼市真正回暖 有点“小热”的上海市场 下半年政府对楼市调控力度依旧不会放松（ 09年4月21日上海银监局重申住房按揭贷款监管要求，第二套房贷首付比例不得低于40%） 房地产市场回暖取决于整体经济何时重新进入快速上涨周期 即使考虑到房地产市场可能先于宏观经济触底的因素，我们认为：上海房地产市场在2009年前景 谨慎乐观 ! 宏观市场研判： 易居观点