大连中信上海路项目
市场定位策划提案
提案汇报框架
总结论
总结论说明
系统分析
用地
市场
发展商
规划条件
政府政策
定位细化结论
市场
产品
操作
是什么
（what）
为什么
（why）
怎么做
（how）
总结论：复合型城市生态街区
复合—多种物业类型、高档为主并具有中一定弹性
城市—从城市的角度定位的，开放的，24小时的
生态—技术上可持续发展，不同功能之间互补与共生
街区—道路与城市道路是连接的，具有引入人流功能的，各地块相对独立
核心要素分析？
旧城中心/开放性高/线性空间
区域升值
价值深层挖掘
风险分散
吸引有效购买力
造势
复合
城市公共空间
亮点
持有
核心要素
主要目的
主要手段
区域认可度不高
缺乏提升价值的现成资源
地价高/成本高
周边价格低/高端竞争激烈
高端消费不足
单一物业面临的市场风险大
品牌/利润/资金回收统一考虑
物业分布示意
物业分布示意
总平面图
分析图
剖面图（地上地下）
分期开发建议
系统分析
为什么？
系统分析
市场
政府政策
规划条件
发展商
用地
城市尺度
地块内部
用地 规划条件市场发展商政府政策
地段认可度不高
CBD（中山广场、天津街一带）
青泥洼
西安路
星海广场
老城区
大连市政府和体育场一定程度上有区域参考性
高尔基路对于大连本地人和外地人其认可度并不高
本项目
用地 规划条件市场发展商政府政策
土地成本高
土地费用预计共6亿元（其中土地出让金为1661万元）
楼面单价为3547元/平方米
单方成本在10000元/平方米左右
用地 规划条件市场发展商政府政策