这将是余姚城市住宅历史上从未有过的颠覆， 也许将在余姚建筑历史成为典范， 原味的法式异域建筑文化在这里生长， 典雅、细致、充满艺术性和创造性的风格， 时时散发着悠远而深沉的文化气息， 一种浪漫、闲适的生活场景 在这里优雅的延展着…… 本项目营销任务 彰显中宇城东项目沉稳庄重的产品特征，结合法式宫廷建筑产品线的开发工艺和理念，剖析产品属性，传递项目法式居住生活艺术。 产品提炼 深度透析内敛涵蓄的余姚知富圈层对生活的精神追求，以细致化生活境界诉求，打动其内心的渴求。 客层占位 通过一系列的平面表现系统，形成中宇城东地块项目独特的视觉识别符号，提升项目调性和品牌高度，凸显产品特征。 形象塑造 通过缜密的市场研判，找准项目的入市时机和策略，制定符合项目定位和市场要求的销售策略及定价，并通过严密的销售控制和执行完成销售目标。 销售达成 品牌深耕 打造中宇城东地块为中宇房产在余姚中高端产品领域的专属代言，树立其在高端领域的影响力和权威性，实现中宇精品战略开发的宏伟蓝图！ 目录 第一部分区域市场分析 第二部分整体战略定位 第三部分营销策略体系 第四部分平面风格演绎 第一部份：区域市场分析 06年以来余姚城区土地购置量大幅增长，仅06年余姚城区购置土地约23幅，土地量达到84万平方米，合计总建筑面积突破130万平方米。 再加上08、09年规划推地量，可以预见未来2年后续潜在供应竞争压力很大。 结合历年各区域成交楼面地价，可以看出，城南、城东已逐步成为开发商追逐的热土，08年6月城东新区的最新成交楼面价平均达到2200元/平方米，比06年同区域土地上涨超过500元/平方米。 土地供应分析 06年后土地供应放量，后续土地储备量较大，市场竞争压力大增。 整体市场扫描 06、07年供应节奏明显放缓，供应量大减，市场供需矛盾得到缓解，经过1年多的需求压抑，余姚市场在07年的年底迎来了销售的高峰期。 08年供应回升，年初的火爆形势到年中开始趋缓，08年新推量的去化刚过50%。 考虑06年以来大量推出的潜在土地供应情况，未来市场竞争仍极为激烈，市场压力较大。 整体市场供求相对平衡，08年下半年后受整体大环境以及土地放量影响，未来供求关系需持相对谨慎态度。 整体市场扫描 住宅供求分析