致 谢 首先感谢天诚置业有限公司领导对我公司的信任，带着诚挚的谢意，我们开展了项目前期顾问工作，在公司各位领导的鼎力支持下，经过近一个月的努力，我们顺利完成了项目的前期市场调查工作，下面我们将对漯河房地产市场调查的情况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正！ 在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的感谢！ 第一部分：中国房地产态势分析 第二部分：漯河宏观经济分析 第三部分：漯河供应市场分析 第四部分：项目需求调查分析 第五部分：项目背景分析 第六部分：综合定位及建议 目 录 第一部分 中国房地产态势分析 一、本轮宏观调控的历程 【2000—2003年】 对房地产市场尚未形成明确统一的看法，仅从防范风险的角度出台相关政策。 1、2002年下半年，中国人民银行提出房地产市场的风险问题 2、2003年2月18日，国土资源部发布了《关于清理各类园区用地,加强土地供应调控的紧急通知》 3、央行“121” 文件：从七大方面对房地产信贷做了进一步规范，对房地产开发企业贷款、个人住房贷款、商业用房贷款以及土地储备贷款作出新的规定，提出了更为明确、量化和严格的贷款件。 【2004年】 风险争议和初步控制阶段 控制供应阶段 从严全面调控阶段 【2005—2007年】 1、从控制投资规模的角度，运用土地和信贷政策，对房地产供应量进行控制。 2、8.31大限：协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕 3、三个暂停：全国暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地，利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。 4、央行调整银行贷款利率及个人住房贷款利率：上调基准利率0.27％。 房地产市场调控是沿着三条路径进行： 一是紧缩土地供应：继续了土地市场公开化和整顿土地市场的步伐，相继出台了8.31大 限和三个暂停。 二是紧缩货币供应：利用货币工具，通过调整对银行的货币供应量来紧缩对房地产企业的信贷供应量。 三是降低住房消费的有效需求：在连续多年降息之后首次调整人民币存贷款利率，预示人民币利率进入了新一轮的上升通道。 1、2005年，“国八条”及其实施细则 ： （1）住房供应结构 （2）土地供应调控力度 （3）住房转让环节营业税政策 （4）明确享受优惠政策普通住房标准 2、2006年，国六条及其实施细则国十五条 （1）套型面积：套型建筑面积90平方米以下建设总面积的70%以上； （2） 闲置用地：对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从 高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 （3）按揭贷款：个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。90平方米以下 20%。 （4）土地供给：增加低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 （5）土地出让模式：在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办 法，以招标方式确定开发建设单位。 （6）营业税：5年 3、2007年严厉的消费信贷政策 中国人民银行、银监会2007年9月27日发出《关于加强商业性房地产信贷管理 的通知》: 对购买首套且套型建筑面积在90平方米以下的，首付比例不得低于20%； 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付比例不得低于30%；对已利用贷 款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，首付比例不得低于40%，贷款利 率不得低于基准利率1.1倍，首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。