谨呈：上海城建集团 城建蠡湖地块 竞标报告 回顾：2010年第五批国土拍卖中以接近7000元的楼面价取得 楼面价高接近7000元/平方米，采取什么样的开发方式？ 2010年无锡第五批国土中，锡国土2010-65地块（蠡湖新城2号地块被上海城建置业发展有限公司以11.56万的高价拍得； 地块溢价率为0.87%，地块楼面价约6167.7-7008.8元每平米； 地块位于蠡湖新城核心位置，环境优越，高端项目集中，是目前无锡建设的热点区域 背景：城建进军无锡的首个地产开发项目 目标理解 奠定城建在无锡的品牌影响力，实现项目高速、高价销售 项目本体分析 市场竞争 项目判断 提出问题 项目发展战略 项目整体定位 经济测算 客户分析 思路： 地块初判：蠡湖新城核心地段，环境好，发展潜力大 地块位于蠡湖新城核心区域，临近规划中的金融中心，与蠡湖香榭2期隔路相望； 项目环境形象好，周边多为较高端项目如蠡湖香榭、蠡湖一号、湖滨一号等； 蠡湖新城在十二五规划中将打造为蠡湖休闲中心（RBD），独享山水资源，极具前景 地块初判： 地块方正、平整，南侧有河道，奠定景观基础。三面临路，会有噪音影响 本项目地块土地拍卖价11.56亿，折合楼板价约6168元/㎡，初步估算，项目入 市价格不会低于15000元/㎡，周边高层项目均价只在10000-15000元/平左右， 常规住区无法保证保价、保速 ≠ 地块初判：地块规模小，楼面价高，挑战区域市场 此次报告要解决的问题 Q1、项目如何定位？ Q2、项目的物业发展方向？ 挑战区域市场，塑造代言蠡湖新城形象的高端项目，实现项目高速、高价销售！ 实现： 项目本体分析 市场竞争 项目判断 提出问题 项目发展战略 项目整体定位 经济测算 客户分析 提纲： 无锡“十二五”城市规划中，将重点打造老城商贸中心（CAZ）、太湖新城商务中心（CBD）、蠡湖休闲中心（RBD），促进商贸、商务、休闲三大城市功能互动，展现无锡滨湖、山水城市风光，彰显特色，完善城市高端服务功能，提升城市核心竞争力； RBD是英文Recreational Business District的缩写，目前已经形成城市RBD的雏形的区域包括青岛香港中路地段、南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、深圳华侨城及珠海九洲城地段等，在各城市中均占有极其重要的地位。十二五对RBD的重点打造，将为本项目的发展提供新的平台； 区位：蠡湖RBD规划为项目的发展提供了新的平台