谨呈：鞍山新兴房屋开发有限公司 〖新兴·盛仕广场〗项目市场研究及策划汇报 日出东方·新兴盛仕 项目研究工作阶段划分 第一阶段 市场调研 2009/07/08—07/152009/07/17—07/272009—08 第一阶段 市场初步定位 第二阶段 市场调研/修正 第二阶段 市场定位/修正 第二阶段 营销战略与策略 第一阶段 汇报内容 第一部分：城市发展沿革 第二部分：鞍山市场调查分析 第三部分：项目地块条件分析 第四部分：项目SWOT分析 第五部分：项目定位建议 第六部分：项目推广策略 第七部分：销售策略 第八部分：招商策略 第一部分：城市发展沿革 第二部分：鞍山市场调查分析 第三部分：项目地块条件分析 第四部分：项目SWOT分析 第五部分：项目定位建议 第六部分：项目推广策略 第七部分：销售策略 第八部分：招商策略 汇报框架 导读：1·城市2·市场3·项目4·分析5·定位6·推广7·销售8·招商 城市背景 鞍山于1937年由当时的伪满洲国溥仪颁发“敕令”，决定鞍山实行市制，建市初期鞍山市行政面积只有49.1平方公里，人口83154人 城 市 沿 革 初创 扩张 发展 伴随着改革开放鞍山市的城市经济快速发展，城市规模也不断扩大，人口也进一步增加，目前鞍山市全市总面积为9252平方公里，总人口347.6万人。其中市区面积624平方公里，人口146.16万人，是我国拥有百万以上人口的大城市之一。 解放后，从1949年到1979年鞍山市先后5次调整扩大行政区域，行政面积由576平方公里扩大到了622平方公里，人口由23万增加到了106.5万人 此后岫岩满族自治县也相继划入鞍市管辖，形成了海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。 变革 2006年《鞍山市十一五规划》实施，明确了节能减排、科技创新、改变单一发展模式的经济方针。近年来鞍山市启动了大规模城市旧区改造，实行“工业进园区、商业进城区、民居进小区”,鞍山市新的城市空间开始萌芽， 2007年国务院出台《中共中央国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》。鞍山的城市和经济发展正面临新一轮变革。 根据鞍山市城市总体规划(2001—2010年) ，确定了624.29平方公里的城市规划区范围，到2010年，主城区实际居住人口要控制在146万人以内，建设用地控制在141平方公里以内。 用地规划 城 市 规 划 导读：1·城市2·市场3·项目4·分析5·定位6·推广7·销售8·招商 新鞍山定向南进“扩城” 总体目标——拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，优化城市布局 措施：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城多心分散组团式布局结构。 东控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团； 南进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区， 优先发展大型带动型项目，促进新区启动； 西拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区； 北调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限，用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙河 沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区； 中疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商 贸和绿地建设。 城市空间布局 导读：1·城市·2·市场·3·项目·4·分析·5·定位·6·推广·7·销售·8·招商 铁东：进一步完善作为鞍山市的形象窗口： 实施亮化工程，改造绿化设施，扩大绿化面积。 提升商业规模和层次，全面规划建设胜利路、建国南路、中华南路和解放东路商业走廊。 铁西：产业发展、环境改善和居住改造并举： 培育壮大主导产业，提高钢铁企业精深加工能力，继续巩固壮大汽车销售服务、家电、机电水暖、装饰材料等特色专业市场，不断扩大市场覆盖面。大力发展“总部经济”和“写字楼经济”。完善城区绿化体系，改善居住区的人居环境； 立山：全力发展“房地产”： 实施危旧房改造，推进建国东路、中华北路两侧的动迁和拆迁工作，回迁房建设，土地进行商业开发；基本完成村屯改造，实现居民进小区目标； 千山：建成商贸物流和高标准住宅区： 以旧堡为中心的城市新区总体规划和改造，将鞍海路、杨柳河、沟家寨、旧腾路区域建成商贸物流和高标准住宅区；将区委北侧、兴盛南路段区域建成现代办公区和居住区；将兴盛南路北段、旧堡货场区域整合为物流区；以鞍山市规划建设“千山组团”和“汤岗子组团”为契机，抓好“一城四星”城镇建设； 中心城区建设 工业进园区： 从2006起到2010年底共分三批，把目前分布在鞍山市区内除鞍钢集团以外共180户企业从市区迁至工业园区，从而进一步改善城市环境、调整城市布局； 商业进城区： 以胜利路、建国南路、中华南路和解放东路为重点，推进建设家乐福、乐购、沃尔玛、香港新世界百货、天津家世界等5项亿元大项目以及大型百货、超市和连锁店； 民居进小区： 大力实施旧城、村屯改造，实现居民进小区目标。投资170亿改造开发胜利路延线； 工业进园区、商业进城区、民居进小区 重造城市 中心向南 向南发展城市南北向的空间轴线，依托主要道路和公共交通发展，在城市主要发展方向上定向发展，因此，我市选择带状发展布局，即城市中部形成城市生活和公共设施走廊，西侧为工业产业带，东侧为旅游和游憩功能带，形成“一廊两带”的城市布局。 城市牌的打造，大规模的旧城改造，大量高层建筑的兴建，城市中心（铁东区）的形象重塑，高新区的发展，两馆的后势开发，城市正在重造，新鞍山城市面貌渐渐浮出水面； 大量资金的投入，政府投资170亿改造胜利北路延线，鞍山的居住中心北移； 城市经济 鞍山市近年经济保持平稳较快发展，年均GDP增长率高于全国平均水平 国家工业重镇，钢铁之都 鞍山是一个依托丰富矿产资源建立起来的工业重镇和钢铁之都： 铁矿石储量占全国的四分之一，菱镁矿的储量占世界的四分之一； 滑石矿的储量居全国第一，此外还有石墨、大理石、石英犬、硅石等矿藏； 2008年包括采矿业、制造业在内的第二产业占到了鞍山市地区生产总值比重的56.7%； 2008年鞍山市规模以上工业企业数量约1400家； 2008年鞍山市钢铁工业实现增加值340亿元，比上年增长22%，占规模工业比重为66%； 产业特征 产业弊端 产业结构单一