传奇再现上海星河湾2012年营销策略 2012.2.23 2009年，浦东星河湾盛大开盘 创销售奇迹，奠定王者地位！ 2010年，上海星河湾盛大开盘 3个月荣膺上海市高端市场销售金额和销售面积双料冠军！ 2011年，双星耀浦江，逆市突围 各取得上海市高端市场销售金额冠军、销售面积亚军！ 2012 12年一个轮回 星河湾的第12年 在上海 在上海星河湾 必将创造一个 一个无人预计的奇迹 一切从现在开始 客户 售品 契机 已成交客户分析 1、从来访途径来看，朋友推荐一直是占比最高的，其次是路过现场，后期可重点加强老带新和圈层活动； 2、从户籍分析，上海客户占比一直稳定在35%左右，这其中又以闵行本地及周边徐汇长宁区域客户居多，浙江客户保持在第二位，但近期有所下滑，全国性客户有所上升，后期可立足上海深耕，同时通过渠道资源拓展外地客户； 3、从行业分析，房地产业和制造业占比最大，后期加强口碑宣传及周边各类园区企业主的资源合作； 4、从付款方式来看，分期付款上升，后期加强客户经理对客户付款方式的引导。 客户描摹 1、房地产业界老板级人物，始终坚信星河湾品质及品牌号召力。 可投资、可自住、偶尔来沪商务时小住。关注品牌 2、周边工业园区制造、化工、能源等行业企业主及高管。 可自住、可接待重要人员，享受大家庭居住氛围 3、异地星河湾产品铁杆粉丝 曾购买过异地星河湾，亲自体验过并高度认可，始终不渝的追随 4、二三线城市上层领军人物、富豪、企业主或高管，看重上海战略地位。 出于抢占全球经济金融中心的战略考虑，将上海作为事业版图中心 5、投资客，看准未来高回报率，长期投资。 看好上海星河湾自身及区域未来潜力发展 剩余货量分析： 1、截止至2012年2月6日，上海星河湾可售套数：276套，可售面积：93894.21㎡，可售金额43.82亿元，可售房源占总货量的44%。 2、目前剩余房源集中在11号楼王和第三批次推出房源，其中1、7号B1户型去化较快， A户型楼王和12、13、15三栋楼去化较为缓慢，可售房源均在80%以上，这成为2012年完销需要突破的重点和难点。 3、B1户型在总货量中占比最高，目前剩余房源也最多，102套，占剩余房源37%，可售金额12亿，占剩余金额的27%，其次是A2户型，剩余61套，这两种户型的快速去化是完销的关键。 4、从价格方面，以75折计算，4万以下房源约166套，占比60%，千万以下房源68套，这成为快速销售的主力，而1500万以上房源成为完销突破点。 5、剩余房源推售策略：根据所剩房源分布情况，分为三类，房源所剩最少的楼栋作为价格标杆，房型较小总价低的作为第一波主推房源，大面积户型作为第二波主推房源。