一些所谓的“策划风格”可能会忽视对市场的深度分析 “拿来主义”的策划：案例告诉我们可以这样引领市场 “概念主义”的策划：我们的原景是… “产品主义”的策划：无论市场如何，我自岿然不动… 观点：以市场为主要依据的策划 以市场为最终导向的策划 理性的、有深度的、创造性的 房地产市场分析的两大核心组成： 供应、需求 三个层次： 城市、区域、针对性市场 三个时段： 过去、现在与未来 房地产市场分析的步骤 第一步：市场区域界定（我们要分析什么市场） 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围， 一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析（如何评价影响该市场的因素状况） 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变 化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：针对性市场分析（该市场供应需求的真实状况） 按物业类型进行市场细分，对各物业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各物业市 场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析（如何看待该市场及将在市场中的本项目） 根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有 率……. 房地产市场分析的方法 区域经济环境分析区域房地产市场分析 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析， 对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 区域经济环境和市场分析：基本内容 数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指 数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈 区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅 游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 房地产市场分析的方法 区域经济环境和市场分析：基本资料的获得 人均GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800～30003000～40004000～80008000以上 需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与 质量并重 平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长房地产业发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 房地产市场分析的方法 区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标 房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段 市场典型表现开发商策略 复苏直接使用人带动市场发展，现楼 价格大于期楼 无法判断是否真正复苏，所以地 价低，没有人买地 发展地价和房价开始同步上升， 期楼和现楼价格相近，长期投资 者开始进入市场 最佳策略：土地储备；而销售策 略是：分期卖楼 危机顶点附近、期楼远远高于现楼 地价上升完全不合理，用家退出 市场，市场里的人完全是投资者 一次性卖楼 萧条地价下跌比房价下跌幅度快， 市场动力是信息不完备者 最优策略：继续卖楼，观望将会 付出更大的代价 房地产周期理论 阶段 价格 阶段：复苏发展危机萧条 判断因素： GDP增速 人均GDP增速 房地产发展程度