项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考
天津融创置地有限公司
目录
第一部分研展体系工作组织系统思考（p2）
第二部分开发部前期及配套工作流程（p45）
（附：开发部前期及配套工作流程图）
第三部分项目成本构成及进度计划的制定（p110）
（附：项目成本构成表、项目进度计划表）
第四部分住宅体系营销工作组织系统思考（p127）
第五部分特色商业地产整体性操作思考（p157）
第六部分项目工程组织思考（p192）
第一部分研展体系工作组织系统思考
目录
一、项目价值判断与战略
二、项目定位及整体操作思路
三、设计方案组织
四、技术实施
五、后期支持
项目前期开发流程简图
一、项目价值判断与战略
1、土地价值判断是项目战略的基础
多重理解房地产的要素
项目SWOT分析
2、项目战略意义及要素
项目战略意义
项目战略要素
一、项目价值判断与战略
多重理解房地产的要素
1、土地价值判断是项目战略的基础
项目SWOT分析（理解地块）
主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会点（Opportunist）及威胁点（Threats）
1、土地价值判断是项目战略的基础
中心落脚点
2、项目战略意义及要素
（1）项目战略意义
项目战略是公司战略的具体体现和执行，它是公司战略实现的保障
项目战略是项目开发的大体方向，决定着项目的定位与开发节奏，它是检验项目操作的基本尺度
项目战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的潜力、释放我们的能量
（2）项目战略要素
项目开发的战略意义
财务指标的分解影响着项目定位方向
项目开发节奏决定规划格局
2、项目战略意义及要素
例：海逸长洲土地价值的判断
1、理解房地产要素
理解城市
城市发展重心南移，友谊南路发展速度快
天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列
天津政府对“十五”计划加大执行力度，房地产是重要发展方面
理解行业
天津市的房地产操作水平提高迅速
土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少
行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力
理解市场
市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性发展
区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域
缺少个性产品和价值含量高的产品