建立超越市场的营销全攻略 ——大一山庄营销执行报告 谨呈：广东中力集团有限公司 本报告结构 设定目标 提出问题 解答问题 二、项目整体定位回顾（凭何竞争） 三、营销策略总纲（如何竞争） 四、策略分解及执行 一、项目目标设定 五、附件（宏观大势及市场） 具体营销目标 09年底开售，均价不低于40000元/平米，后期留有溢价空间， 树立广州城区别墅的价值标杆。 目标意味着——什么？？？ 项目品牌建立及运作目标 通过大一山庄的成功营销，领导别墅新潮流，打造一个“世界级的，超乎人意料的别墅艺术博览园”。 第一部分项目总体目标设定 目标分解 均价目标40000起，由于本项目原别墅面积在800－1200㎡，成交总价集中在3000－5000万。后期南区别墅面积在350－500 ㎡，总价集中在1500－2000万。价格目标 现状：目前广州豪宅独立别墅畅销户型为350-550平米，成交单价集中在2.5-3万之间，总价集中在800-1500万之间。 （难点集中在原有大面积独立别墅） 3年完成约7万平米销售目标，完成约25亿，按目前规划量，36个月完成约120套独立别墅，平均每月销售3－5套。速度目标 现状：目前广州城区畅销独立别墅销售速度大概在1－3套/月之间。 项目需要实现高于当前市场平台独立别墅项目的销售速度品牌建立及项目运作 目标界定 核心目标： ——通过设计项目高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合极致现场展示，树立广州别墅销售标杆，建立“世界级的，超乎人意料的别墅艺术博览园”。 意味着相对较高的价格价格目标速度目标 超出当前市场平均水平项目品牌建立及运作 意味着项目营销和极致的现场展示密不可分 本报告结构 设定目标 提出问题 解答问题 二、项目整体定位回顾（凭何竞争） 三、营销策略总纲（如何竞争） 四、策略分解及执行 一、项目目标设定 五、附件（宏观大势及市场） 寻找“与众不同”的大一山庄——项目核心优势界定 本项目的极致方向在何处？