2 目 录 一、 过去十年城镇化带来房地产市场17亿平方米的供求缺口3 1、城镇化对房地产市场新增购房需求的拉动作用3 2、城镇化的快速发展造就了房地产业黄金十年…3 二、新型城镇化将成为未来十年中央政策的主轴 5 1、李克强总理将“新四化”作为新型城镇化的建设核心思路…5 2、十八大进一步将新型城镇化提升至国家战略层面6 3、未来十年新型城镇化的三大看点6 三、新型城镇化预计在未来十年将带来20亿平方米左右的购房需求9 1、年增1%的高速增长模式下新增购房需求测算9 2、年增0.8%的中速增长模式下新增购房需求测算……10 3、年增0.6%的低速增长模式下新增购房需求测算……11“我国城镇化率刚过50%远低于发达国家，而差距就是潜力，今后一二十年 我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力转移到城市，将带 来投资的大幅增长和消费快速增加，城镇化是我国未来经济增长的巨大引擎。”— —2012年11月12日李克强在《人民日报》上发表署名文章谈城镇化 一、过去十年城镇化带来房地产市场17亿平方米的供求缺口 1、城镇化对房地产市场新增购房需求的拉动作用 从需求的角度来看，推进房地产市场发展主要有两方面，一方面是集中爆发 的存量需求，另一方面快速推进的城镇化引发了同步飙升的增量需求。城镇化的 过程是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、全国各城市的人口 向核心城市转移的过程，城镇人口增加使得城镇的规模不断扩大，也带动了城市 的购房需求。 首先，存量需求。以全国房地产市场发展最早的城市之一上海为例，过去十 年里上海房地产市场几乎单边向上，但根据CRIC调研数据，截止2011年底， 上海的住房结构中老公房仍是比例最高的一部分，约有60%的上海常住居民还住 在90年代以前的老公房里，而这部分群体未来毫无疑问将面临非常强烈的改善 型需求。未来十年，国内一二线城市市场将陆续进入改善型需求主导的阶段，而 三四线城市则将进入首套房集中释放的阶段；总结来说，城市存量需求在今后的 十年乃至更长的时间仍会是推动房地产行业持续发展的因素之一。 其次，增量需求。2011年我国平均城市化率刚好达到50%，中国居住在城 市中的人口为总数的一半，城市化进程本身就是创造购房需求的过程，以城市化 率每年推进1个百分点计算，每年新增1400万城市人口，给房地产市场带来庞 大的新增购房需求。 从欧美等西方发达国家经验来看，在城市化率达到80%以前，新增购房需求 都会单边向上，不会出现明显拐点。未来十年中，那些城市化率还未达到我国平 均水平的城市的需求增量将会非常可观。 2、城镇化的快速发展造就了房地产业黄金十年 从2001年到2011年被称为是我国房地产市场发展的黄金十年，房地产业飞 速发展，成为国民经济发展的支柱产业。 其一，全国房地产开发投资额从2001年的6344亿元增长到2011年的61740 。。。略 2、十八大进一步将新型城镇化提升至国家战略层面 2012年11月十八大闭幕，新一届中央领导班子也已正式亮相。本次十八大 报告中，总共有三处提到城镇化： 第一处在报告第一章节“过去五年的工作和十年的基本总结”中，在讲到“经 济平稳较快发展”部分时，提及“城镇化水平明显提高，城乡发展协调性增强”。 第二处在报告第三章节“全面建成小康社会和全面深化改革开放的目标”中，在 讲到“经济持续健康发展”部分时，提及“工业化基本实现，信息化水平大幅提 升，城镇化质量明显提高，农业现代化和社会主义新农村建设成效显著，区域协 调发展机制基本形成”。 在十八大精神指导下，《全国促进城镇化健康发展规划（2011~2020年）》由 国家发改委牵头，包括财政部、国土资源部、住建部等在内的十多个部委共同参 与编制。此次《规划》将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1 万多个城镇的建设。作为我国城镇化发展总体纲要的《全国促进城镇化健康发展 规划 （2011~2020年）》已经编制完成，即将对外发布，而在该规划中指出，“城 镇化将在未来十年拉动40万亿投资”。 此外，2012年，中央经济工作会议上明确提出了明年六大任务。其中之一是 “积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量“。会议指出“积极稳妥推进城镇 化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需 的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇 化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学 布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把 有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则 全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。”房地 产业作为与城镇化关系最为密切的行业之一，将继续受益于我国城镇化加快发展 的进程；并在城镇化质量提高的过程中获得更大的发展动力。 3、未来十年新型城镇化的三大看点 中共中央十八大报告发展目标在于“工业化基本实现，信息化水平大幅提升， 城镇化质量明显提高，农业现代化和社会主义新农村建设成效显著”。由此可见， 未来新型城镇化将有三大发展侧重点。 （1）以城市群为主体形态国家《十一五规划纲要》将城镇化作为发展战略，采用了城市群的提法，强 调“城市群的发展将作为我国推进城市化的主体形态”，《十二五规划纲要》明确 指出，未来5 年要“构建城市化战略格局按照统筹规划、合理布局、完善功能、 以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点， 逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”。 资料来源：国家发改委 可见，当前以城市群为城镇化发展主体的思路在中央层面上已获得高度认可。 相比于单个城市各自为战的格局，城市群的优势在于产业联动、分工协作，更有 利于规模化经济增长的形成，对于中小城镇和大城市城郊地区而言，以城市群为 主体也更有利于以城带乡、城乡一体化格局的形成。 未来我国城市发展的路径大致可以分为两条：东部城市群所面对的是产业升 级问题，由于人口红利的逐渐衰退，长三角和珠三角过去以“三来一补”为主的 产业模式亟待转型升级，其成败将直接关系到群内城市未来进一步发展的前景； 而中西部地区未来的主要任务则是将“岛”连成“网”,如围绕着武汉构建武汉城 市群，围绕着长沙构建长株潭城市群，围绕着重庆和成都构建成渝城市群，围绕 着西安构建关中天水城市群等等，其发展契机正是承接从东部地区转移过来的传