2013，世邦魏理仕 市场表现 经济背景 2013年一季度中国GDP增速放缓至7.7%，低于市场8%的预期。相较一季度强劲的新增贷款而言，该增长速度略显不足。 根据中国人民银行的统计数据，一季度新增人民币贷款额达2.76万亿，同比上涨14.9%，创2010年一季度以来同期新高。 我们认为宽松的货币政策对于房地产和基建的投资回暖起到很大的推动作用。然而，制造业领域的固资产投资增速依旧缓 慢，表明这一时期制造商的拓展意愿仍然不强。除此之外，工业增加值增速也在放缓，这显示了中国这个世界最大的制造 业经济体的全面复苏仍需要一段时间。 受收入增速减缓及政府限制三公消费的影响，本季度社会消费品零售额名义增长率同比回落2.4个百分点至12.4%，零售总 额为5.55万亿。这也是本季度GDP增速回落的另一个主要原因。鉴于一季度广义货币供应量M2增长15%（超过预定13% 的年增长率目标），以及新的调控政策将削弱房地产投资热潮，我们预计未来几个月，国内消费依旧会是推动经济增长的 主要动力。 写字楼 本季度，14个城市的写字楼净吸纳量为50万平方米，同比下降37.8%，环比下降21.8%，创下09年一季度以来的新低。与 此同时，由于一些项目延期交付，导致新增供应大幅下降。受此影响，全国写字楼空置率下降0.2个百分点至12.6%，但 写字楼租金仍保持相对平稳。 按区域来看，华西地区净吸纳量下降尤为显著，该地区第一季度的需求环比下降六成，而其它地区写字楼净吸纳量则相对 较为稳定。租金方面，各个城市表现各有不同。一线城市中，受金融及地产企业需求复苏的影响，广州写字楼租金环比上 涨1.4%；由于跨国企业推迟了其拓展计划，上海本季度写字楼租金环比下跌0.9%，成为所有城市中下跌幅度最大的一个 城市。在二线城市当中，武汉和重庆表现突出，写字楼租金均录得1.5%的环比增幅，但成都、大连、杭州和宁波等的写 字楼市场在这一季度均出现租金微跌的情况。 预计未来几个季度，大部分二线城市将迎来写字楼交付高峰，这将进一步提高整体市场的空置率。同时，这也会导致二线 城市的租金表现进一步受压，部分项目也很有可能延迟交付。在需求方面，我们预计大部分租户在近期将会相对谨慎，市 场活动在2013年二季度也会在低位徘徊。随着国内经济的逐步复苏，预计写字楼需求将在2013年下半年将有所回升。 市场表现 中国写字楼（甲级和乙级）一季度市场表现 中国甲级写字楼一季度市场表现 数据来源：世邦魏理仕研究部 数据来源：世邦魏理仕研究部 。。。略 零售物业 2013年一季度，国内零售物业租赁活动依然保持活跃，季内新增供应超过130万平方米，其中逾80%来自华北和华西地区。 大部分上市的零售物业在开业之际便获得较高的入住率。国际奢侈品在国内持续扩张，但扩张脚步有所放缓，快时尚品牌 和娱乐餐饮品牌则在二线城市迅速扩张。旺盛的需求促使市场整体空置率环比下降0.3个百分点至9.3%。平均租金缓慢上 涨0.9%，其中一线城市租金上涨1.7%。 在世邦魏理仕覆盖的所有城市中，沈阳零售市场仍然表现惨淡，受过去几年大量供应的影响，该市的零售平均租金连续第 五个季度下滑，空置率进一步上升至18.9%，在14个城市中位居首位。为应对市场的尴尬局面，本季度多个项目选择停业 装修或积极进行租户调整，亦有个别百货物业出现品牌撤柜及停业整顿的现象。由于未来几个季度将会有更多新增供应入 市，沈阳零售市场的前景依旧不容乐观。 受零售增长率下降及竞争加剧的影响，预计国际奢侈品将会放缓其在华扩张的步伐，并转而深耕现有门店，尤其在一线城 市中，将以提高门店品质及形象为主要措施。在零售物业的地域分布上，以成都，重庆及宁波为代表的多个二线城市已出 现较为明显的由中心区域核心商圈向城市次级中心或非中心区域扩张的态势。随着大量的新增供应即将聚集在新兴区域中， 我们预计这一趋势在未来几年中将会延续。总体而言，社会消费品零售总额双位数的增长将继续支撑整个零售市场的繁荣 稳定。2013年随着新增供应量的增加，预计全年平均空置率将会有所升高，而租金则会持续稳步增长。 另一个会对住宅市场发展产生重大影响的政策是差异化贷款，此举旨在通过提高二手房首付及贷款利率以进一步抑制投资 需求。目前，大部分当地政府都有意回避了与这两样措施有关的任何细则，因此这些政策对住宅市场的影响尚有待观察。 在大部分城市，当地政府对住宅价格的控制目标往往是不超过该地居民的可支配收入增长率，若住宅价格持续攀升并超过 这一目标，则政府迫于压力将采取进一步行动。 住宅市场 2013年一季度住宅市场依旧保持了复苏态势，尤其在各大主要城市，住宅价格都有所上涨。为此，国务院在三月一号发 布了新一轮的调控政策，各地方政府也在三月底公布了相应的具体实施细则。我们认为新一轮的调控政策释放了明确的信 号，即2013年全年的调控政策将变得更紧。我们相信这些政策将有效抑制自2012年第二季度以来不断抬头的房价上涨预 期，并令未来一段时间房价增速趋缓。预计成交量亦将因交易环节成本上升以及部分买家回归观望态度等而有所回落。 新政策最受争议之处便是重提二手房交易需征收20%的个人所得税，这一政策虽早已存在，但却未真正实施。此次是否会 严格执行尚未可知，但若执行，则无疑会对二手房交易造成重大影响。 中国优质零售物业一季度市场表现 中国优质零售物业历史吸纳量及空置率 数据来源：世邦魏理仕研究部 。。。略