2重庆国际温泉城项目第二阶段报告 A.第二阶段管理概要与核心结论3 B.项目商业规划8 B.1. 项目开发步骤9 B.2. 项目合作模式28 B.3. 项目盈利模型33 C.招商策略36 C.1. 租户组合与商铺布局37 C.2. 招商价格122 C.3. 动线设计136 C.4. 市场推广160 C.5. 组织管理架构175 D.财务测算179 目录页码 本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商 业顾问有限公司的书面同意。 A.第二阶段管理概要与核心结论 九洲远景在项目的开发步骤规划方面建议优先考虑温泉城项目商业部分的开发， 进而提升项目整体价值；以租金，联营扣点和合作分成作为项目的主要租户合作 方式 通过对温泉城项目在土地拆迁，道路交通，各地块之间价值影响力互动和现金流等各方 面具体情况的了解与分析，九洲远景提出三个项目开发步骤方案建议，并结合宏观经济 以及市场竞争情况对各方案进行了评估 为充分发挥项目商业部分的效益，从而带动项目整体价值的提升，达成项目利益的最大 化，九洲远景建议优先考虑项目商业部分的开发，即在温泉中心后，先期开发商业步行 街、购物中心和南区住宅，之后开发北区住宅 按照建议的开发步骤方案，温泉休闲商业计划于2009年3季度开始投入运营；商业步行 街和购物中心分别计划于2010年4季度和2012年1季度开业 通过综合考量租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和重庆本地商业发展趋势 ，九洲远景建议以租金，联营扣点和合作分成作为温泉城项目的租户合作方式；并以“租 金＋联营扣点”结合的方式作为项目的盈利模式 资料来源：九洲远景分析 九洲远景对温泉城项目各区域的租户组合及商铺布局进行了规划，并结合 租户、竞争对手和行业专家意见进行了项目的租金推算 根据项目商业概念，项目小组对温泉城项目的租户组合和商铺布局进行了规划；初步规 划项目总体租户共计310个，其中购物占35%，餐饮25%，娱乐23%，运动概念13%， 服务4%；主力店和次主力店占68% 购物中心由19个概念元素组团，形成休闲运动城和时尚生活街区两大概念，其中购物占 47%，运动概念22%，娱乐13%，餐饮10%，服务7% 步行街商业以名品折扣淘宝区、风情美食汇和女性时尚街为三大主题；商业租户以购物 为主，其中购物61%，餐饮33%，娱乐6％ 温泉小镇的概念细化设计分为欢乐不夜城、温泉美食坊、CEO俱乐部、外商俱乐部和名 媛会馆几大主题三大主题，以餐饮和休闲为主，餐饮45%，娱乐53%，购物2% 由租户、竞争对手和专家三个不同视角对温泉城项目商业租金情况进行推断，保证了租 金水平的客观性，我们推算购物中心的平均租金水平为95元/平方米·月，步行街商业的 平均租金水平为142元/平方米·月，温泉小镇商业的平均租金水平为60元/平方米·月 资料来源：九洲远景分析 6重庆国际温泉城项目第二阶段报告