大雄江汉新天地项目投资分析报告目 录 第一部分 项目总论 .. 3 （一）项目介绍.. 3 （二）项目定位.. 3 （三）项目开发计划 ....... 3 （四）项目影响力 .......... 3 第二部分 项目宏观环境 ....... 4 （一）区位条件.. 4 （二）交通优势.. 4 （三）经济产业.. 5 （四）城市规划.. 6 （五）武汉城市圈规划 ... 7 第三部分 项目地块概况 ....... 9 （一） 土地现状 . 9 （二） 规划控制要点 .... 11 （三） 项目环境 ........... 12 第四部分 土地权属及获取方式简析13 （一） 土地权属状况 .... 13 （二） 土地获取方式 .... 13 第五部分 市场分析及初步产品定位15 （一） 宏观市场分析 .... 15 （二） 商业市场分析 .... 16 （三） 典型竞品分析 .... 17 （四） 项目初步定位 .... 18 第六部分 项目开发销售计划 ........... 20 （一） 项目开发分期 .... 20 （二） 项目销售计划 .... 21 第七部分 经济效益分析 ..... 23 （一） 项目财务分析 .... 23 （二） 项目不确定性分析 ......... 26 第八部分 项目资金解决方案 ........... 27 第九部分 综合分析结论和建议 ....... 28 （一） 项目综合分析结论 ......... 28 （二）项目开发建议 ..... 30 附件一：主要竞争楼盘调研表 ... 31 附件二：投资计划表 ..... 32 附件三：投资估算表 ..... 33 附件四：财务敏感性分析表 ...... 34 附件五：投资分析总表 . 35 大雄江汉新天地项目投资分析报告第一部分 项目总论 （一） 项目介绍 项目位于湖北省潜江市，总建设用地面积约487.67亩，总规划建筑面积约 50万平方米，土地用途为商业和商住用地。 项目投资方为大雄集团，是由浙商创办的商贸综合体投资开发运营商，该项 目是大雄集团进入华中市场的第一个项目，具有重要的战略意义。 （二） 项目定位 项目拟建武汉城市圈西部，对接荆州、荆门、天门、仙桃等地，湖北中西部 最大的消费体验平台、具有影响力的国际化商贸平台。 （三） 项目开发计划 根据初步计划，大雄江汉新天地项目开发周期为6年（2011年-2016年）， 其中建设、销售周期为5年（2012年-2016年）。工程按规划建筑面积分成4 期开发，其中第一期计划于2012年5月开始正式施工。 （四） 项目影响力 华中首席创新型商贸综合体。 立足武汉城市圈、辐射华中区域腹地的融时尚购物、批发零售、名品商贸、 品牌展示及城市广场、配套高档居住区、星级酒店/商务办公、专业服务等其他 配套功能于一体的航母型、一站式、现代化的创新型城市商贸综合体。 大雄江汉新天地项目投资分析报告第二部分 项目宏观环境 （一） 区位条件 潜江地处湖北省中南部，江汉下游平原腹地，北枕汉江，南接长江，东邻仙 桃通武汉，西接荆州到达宜昌，是武汉城市圈“1+8”城市之一，区位条件优越。 潜江地理区位图 （二）交通优势 潜江境内有318国道和汉宜高速公路横穿东西，潜监、荆潜两条省道纵贯 南北；流经北面的汉江，建有2个港口，年吞吐量达300万吨以上；沪蓉高速 客运专线组成部分的汉宜高速铁计划于2012年建成通车，在潜江设有站点。 大雄江汉新天地项目投资分析报告潜江交通示意图 （三）经济产业 2010年，潜江市完成地区生产总值290.67亿元，同比增长16.2%，在全 省17个市州中位居第二，在全省县域经济中继续保持领先地位，三次产业结 构调整为16.6：52.3：31.1；全社会固定资产投资172.87亿元，同比增长39.5%； 社会消费品零售总额83.61亿元，同比增长21.4%；城镇居民人均可支配收入 13879元，同比增长10.4%。 潜江，地上盛产粮棉油，地下富藏油气盐，素称“鱼米之乡”，目前已成为 国家商品粮、优质棉、特种水产、速生丰产林、瘦肉型生猪、农业综合开发和 农业创汇七大基地，已形成油气开采、冶金机械、医药化工、纺织服装、农副 产品加工五大支柱产业。 大雄江汉新天地项目投资分析报告（四）城市规划 湖北省重要的石油、化工基地，武汉城市圈重要组成城市，具有水乡园林 特色、历史人文特色的生态宜居城市。 未来城市发展空间为“一轴联三区、两带串四园”的组合式城市结构模式。 一轴：广华、新城区、园林三区组成的中轴 两带：沿汉江产业带、沿新318国道产业带 三区：广华城区、新城区、园林城区 四园：王场组团、竹根滩组团、后湖组团、杨市组团 潜江城市空间布局图 大雄江汉新天地项目投资分析报告（五）武汉城市圈规划 武汉城市圈是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括武 汉及潜江、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。 【宜居】：把武汉城市圈建设成为全国宜居的生态城市圈。 【四大基地】：重要的先进制造业基地、高新技术产业基地、优质农产品生 产加工基地、现代服务业中心和综合交通运输枢纽。 【区域中心】：与沿海三大城市群相呼应、与周边城市群相对接的充满活力 的区域性经济中心。 【示范区】：成为全国“两型社会”建设的典型示范区，推进基础设施、产 业布局、区域市场、城乡建设、环境保护与生态建设“五个一体化”。 基础设施建设一体化 产业发展与布局一体化 区域市场一体化 城乡建设一体化 资源保障、环境保护与生态建设一体化