海棠公寓项目产品定位报告 报告思路 项目界定 问题界定 和结构化分析 产品差异化 一流的经济型产品 严控成本 产品定位与 整体开发思路 实现目标 解决路径 提出问题 项目认知 问题界定和结构化分析 占地面积：3.3公顷（49.79亩） 容积率：2.2 用地性质：住宅 （配套公建） 绿地率：不小于30% 建筑密度：不大于30% 项目经济技术指标 项目背景事实 区域现状为工业区，根据最新规划，虽有部分工厂搬迁，但今后仍是以工业、仓储、居住、农居等混杂的综合性区域，且项目周边无景观资源。 项目占地面积49亩。 项目土地成本为4300元/㎡，周边绝大多数项目地价在4000元/㎡以下，且集中在2500-3500元/㎡ 之间。 项目周边道路现状较好，地铁将在2011年建成，虽规划有公交站点，但无明确实施时间。 项目除学校外，其余生活配套设施缺失。只能依托九堡镇镇区设施。 项目周边现有项目未售总量约有182万方，潜在土地供应约有85万方。 2010年将推出A地块，总量约10万方。 资源环境劣势较大 规模小 地价相对相高 未来交通便捷 生活配套不齐全 市场竞争激烈 丽江公寓仍在销 售期 拿地成本高于周边项目，导致成本较高，价格无竞争力 或与周边楼盘形成同质化竞争，或对丽江造成冲击 资源条件较差，档次受影响 按常规发展的可能结果 从档次上 从销售上 从竞争上