存款准备金率每月上调，资
金使用成本提高是大势所趋，
目前6%以上，还会进一步提升；
加息使利差扩大，热钱流入
更多，人民币升值压力增大。
因此，加息还会继续，但人民
币升值压力会制约加息的频率
和幅度；
企业未来将更多考虑直接融
资、股权融资。
抑制房价的过快上涨是管理
通胀预期、减缓贫富差距扩大
的重要方面，政府控制投资性
需求的政策将是长期性政策；
依靠房价、地价快速上涨的
盈利模式难以持续。
限购、加息等调控政策对房
地产企业的盈利空间压缩；
今后企业在竞争中的风险加
大，优胜劣汰加速：地产行业
并购、退出、转型等等案例将
逐步增多，更多企业愿意参与
限价房等保障性住房的行业。
多轮调控累积效应正逐渐显现，目前房地产市场面临更复杂的市场不融资环境
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6 2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司
产业政策预期收紧，预示行业盈利模式的转型资金紧张
销售下降
土地流拍
开工减少
供应上升
政策放松
销售回暖
低价拿地
供应下跌
供过于求
政策收紧
地王频出
供应上升
供应回升
供不应求
资金宽松
快速拿地
加快开工
供应下降
供应探底
房价
房价回调
房
价
下
跌
房价回稳
房价疯长
房地产市场周期循环
事件 直接影响 中间结果 最终结果
提高土地出让金首付款比例 提升拿地的自由资金要求
去杠杆
改变行业的盈利模式
预收款监管 降低企业对预收款运用的灵活性
提高按揭贷款首付要求 降低企业可以取得的银行信贷支持
开发贷款要求四证齐全 降低企业可以取得的银行信贷支持
土地增值税超率累进征收 房价上涨后的大量收益被国家收回
消弱房价上涨对企业和
投资者的吸引力
房产税改革 房价上涨的收益被国家收回的风险
个人转让环节严格监管防范阴
阳合同
房价上涨的收益被国家收回的风险
企业盈利模式的变化最显
著特征就是降低杠杆使得
囤地模式越来越不具备吸
引力，而持续融资和持续
开发能力将变得十分重要。
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7 2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司
房地产是一种资产，也受到货币政策周期的左右，中国从2010年以来已12次上调存准，4次加息，未来还将有上调空间。
从中长期看货币政策对于房地产需求的影响是相当敏感的。随着货币政策的逐步收紧，需求将受到一定程度的压制。
控制房价的行业调控政策与控制通胀互为表里。房价推动通胀，治理通胀的资金面紧缩等政策有利于促进房价调整，房价调整有利于通
胀预期下降。
通胀压力
货币紧缩
利率走高
贷款头寸
趋紧
销售回款
减少
购房需求释
放减少
地产开发贷趋
紧
首付提高
贷款利率
升高
资金链趋紧
房价上涨
压力
房价和销售额
走低
供应加大
限购政策 影响预期
货币紧缩政策致企业资金链趋紧，若同时供应加大将使房价下行压力加大
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